Heute kennt fast jeder in der Immobilienbranche ein Beispiel eines Mietobjektes, das zu weit überhöhtem Preis die Hand gewechselt hat. Vor ­allem Private stellen ganz andere Renditeberechnungen an als institutionelle Investoren. So kann im heutigen Zeitpunkt für private Investoren eine Nettorendite von 2,5 Prozent im Vergleich zu einer Obligatio­nenrendite von knapp 2 Prozent durchaus attraktiv aussehen. In Einzelfällen und an sehr gefragten Lagen geben sie sich auch mit deutlich weniger zufrieden. Vor allem bei Transaktionsvolumen bis zu 10 Millionen Franken sind Private bereit, hohe Preise zu zahlen. Die Hoffnung auf zukünftige Wertsteigerungen statt laufender Rendite ist allerdings trügerisch, und vielfach wird der Renovationsbedarf bei älteren Liegenschaften nicht richtig einkalkuliert.

Steigende Mietpreise

Grundsätzlich sind die Aussichten für Renditeliegenschaften nach wie vor gut, und die Nachfrage nach Objekten ist deshalb anhaltend hoch. Ein wichtiges Kriterium für die Beurteilung der Attraktivität ist die Entwicklung der Mietpreise, die auch 2011 wieder um rund 1 Prozent zunehmen sollten. Je nach Region sind die Unterschiede deutlich. Vor allem in der Region Genf steigen die Mietpreise überdurchschnittlich, da eine steigende Nachfrage auf ein wenig flexibles Angebot trifft. In Re­gionen mit anhaltender Bautätigkeit wie im Ballungsraum Zürich kann die Bevölkerungszunahme dagegen besser absorbiert werden.

Periphere Landgebiete registrieren dagegen Abwanderung und eher rückläufige Mietpreise. Dass Wohnraum anhaltend knapp ist, zeigt die gesamtschweizerische Leerwohnungsziffer von 1 Prozent, europaweit ein rekordtiefer Wert.

Treibende Kraft auf der Nachfrageseite war in den vergangenen Jahren die Zuwanderung. Das wird auch in den nächsten Jahren so bleiben. Die Bevölkerung in der Schweiz wächst jährlich um ein knappes Prozent, 2011 wird mit einer Zunahme von rund 70000 Personen gerechnet. Ein hoher Anteil sind Zuwanderer, die neu in den Schweizer Arbeitsmarkt einsteigen. Diese Zuwanderer sind zu Beginn fast ausschliesslich im Mietwohnungsmarkt aktiv und erhöhen die Nachfrage in den wirtschaftlichen Ballungsräumen, in denen sie Arbeit finden. Sie werden in der Regel erst zu Käufern von Wohneigentum, wenn sie sich entscheiden, sich in der Schweiz niederzulassen. Der Druck auf den Mietwohnungsmarkt bleibt daher hoch. Akzentuiert wird die Situation auch durch den ständig steigenden Flächen­bedarf pro Bewohner.

Anzeige

Auf der Angebotsseite müsste gemäss Wohnungsbaustatistik eigentlich eine Entspannung in Sicht sein. Der Reinzugang an Wohnungen betrug in den letzten zehn Jahren jährlich rund 40000 Einheiten. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Baubewilligungen für 48000 Wohnungen erteilt und gegenwärtig sind knapp 70000 Wohnungen im Bau. Allerdings betreffen zwei Drittel der Baubewilligungen Eigenheime. Die Anzahl Baubewilligungen für Mietwohnungen pendelte in den vergangenen fünf Jahren um 15000 pro Jahr.

Fokus auf Neubauten

Dass immer noch sehr viel Geld in den Immobiliensektor fliesst, zeigen auch die Kapitalerhöhungen der Immobilienfonds. Allein letztes Jahr nahmen die Fonds rund 2 Milliarden Franken neues Geld auf, 2011 bis anhin bereits mehr als 1 Milliarde. Dabei sind die Fonds am Markt gesamthaft gesehen relativ kleine Akteure. Sie halten nur rund 2 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes in der Schweiz. Das Geld fliesst vorwiegend in neue Projekte. Der Immofonds hat beispielsweise in den letzten zwei Jahren nur noch in neue Objekte investiert.

Grund dafür sind einerseits die Renditen. Bei Objekten von 10 bis 30 Millionen Franken lassen sich beim Erwerb von Neubauprojekten noch Bruttorenditen von rund 5,5 Prozent realisieren, während die Preise bestehender Objekte in der Regel wesentlich höher angesiedelt sind und die Zielvorgaben des Fonds nicht erfüllen. Die Konzentration auf Neubauten liegt auch im Mix des bestehenden Portfolios begründet, das zu einem wesentlichen Teil aus sanierten Objekten besteht. Neubauten führen zu einer Verjüngung des Bestandes.

Eine Investition in Wohnliegenschaften ist nach wie vor eine langfristige, auf stabile Mieterträge ausgerichtete Anlage. In den vergangenen zehn Jahren schwankte die Ausschüttungsrendite des Immofonds bezogen auf den Börsenkurs zwischen 3,6 und 4,7 Prozent. Die Performance lag im Durchschnitt bei rund 6 Prozent. Angesichts der Angebots-Nachfragesituation dürfte sich an der Attrak­tivität von Renditeimmobilien wenig ­ändern.

Anzeige