In der Schweiz werden zu viele Mehrfamilienhäuser gebaut, Zehntausende von Mietwohnungen stehen leer. Dieses Problem besteht seit Jahren – es waren Jahre, in denen die Schweizer Wirtschaft wuchs. Doch nun droht wegen der Corona-Pandemie eine Rezession. Und Immobilieninvestoren könnten viel Geld verlieren.

Experten der UBS haben dieses Risiko letzte Woche in Zahlen ausgedrückt: Kommt es zu einer Rezession, könnten die Wohnungsbesitzerinnen über die nächsten fünf Jahre rund zehn Prozent ihres Investments verlieren.

Grob gerechnet entspricht dies einer Wertberichtigung von 100 Milliarden Franken.

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So mager wären die Renditen von Mehrfamilienhäusern

(Gesamtrendite einer fünfjährigen Mehrfamilienhausinvestition bis 2025, annualisiert in Prozent, nach einer Rezession).

Quelle: UBS

Zehntausende Wohnungen ohne Mieter

Wie kommt die Grossbank auf diese Zahl?

  • Ihr Szenario geht davon aus, dass sich der sogenannte Leerstand verschärft. Letzten Sommer standen fast 2,7 Prozent aller Mietwohnungen leer.
  • Der Leerstand könnte sich auf 3,1 Prozent bis Ende 2021 erhöhen.
  • Steigt der Leerstand weiter an, kommen die Mieten unter Druck.

Wenn die Wirtschaft nicht wächst, fahren die Leute ihre Ausgaben herunter und sparen auch bei der Miete. Jugendliche, die von einer eigenen Wohnung träumen, bleiben halt doch bei ihren Eltern. Oder wer mit dem Umzug in eine 2-Zimmer-Wohnung liebäugelt, gibt sich länger mit dem 1-Zimmer-Studio zufrieden.

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Fällt die Schweizer Wirtschaft in eine Rezession, dürfte obendrein die Zuwanderung fallen. Neu zugewanderte Ausländer sorgten in den letzten Jahren für eine stabile Nachfrage nach Wohnungen.

In den grossen Städen ist Wohnraum knapp

Der Wertverlust käme aber vor allem durch den tieferen Verkaufspreis zustande, den Mehrfamilienhäuser nach einem wirtschaftlichen Abschwung erzielen würden.

Die meisten der leeren Wohnungen befinden sich ausserhalb der Zentren: In Orten wie Huttwil und Lyss im Mittelland oder im Jura und im Tessin. In manchen dieser Gegenden könnten Mehrfamilienhausbesitzer bis zu 20 Prozent ihrer Investition verlieren, glaubt die UBS.

Pensionskassen sind weniger gefährdet

Wer müsste diese 100 Milliarden-Franken-Wertberichtigung schultern? Besonders jene Investoren, die ihre Immobilie mit viel Fremdkapital finanzierten und nur wenige Objekte besitzen: Privatleute beispielsweise, die eine Wohnung kauften, um sie zu vermieten.
 
«Pensionskassen und andere institutionelle Investoren sind weniger gefährdet. Sie verwenden ihres eigenes Geld und besitzen meistens viele Liegenschaften, die sich zudem häufig an guter Lage befinden. Sie sind unter keinem Druck, die Immobilien zu verkaufen», sagt UBS-Ökonom Matthias Holzhey.

Keine Ende des Booms

Manche Immobilieninvestoren kämen in einer Wirtschaftskrise unter Druck. Für den Immobilienmarkt sagt die UBS aber keine grosse Probleme voraus.

Im Gegenteil dürfte sich der seit zwanzig Jahre andauernde Boom im Immobilienmarkt fortsetzen. Solange die Zinsen so tief sind, bleiben Investitionen auch in Mehrfamilienhäuser attraktiv. Die Renditen sinken zwar stetig, aber es lässt sich mit tiefen Risiken Geld verdienen. Sichere Obligationen werfen hingegen keine Rendite mehr ab.

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