Swiss Life AM ist die grösste private Immobilienbesitzerin der Schweiz. Wie gehen Sie bei der Suche nach interessanten Liegenschaften vor?
Grundsätzlich investiert Swiss Life schweizweit in Gross- und Mittelzentren. Aufgrund unserer Grösse und Vernetzung sind wir nahe am Markt. So sehen wir sehr viele Transaktionen, kennen die neusten Trends und Konzepte. Das hilft uns bei der Beurteilung von Standorten, Liegenschaften und schlussendlich auch Businessplänen von Mietern.

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Als Anlegerin mit langem Anlagehorizont legen wir viel Wert darauf, dass die Liegenschaft nachhaltig und langfristig Ertrag generiert. Deshalb investieren wir auch regelmässig in unseren Bestand, damit unsere Liegenschaften den künftigen Anforderungen der Mieter gerecht werden, sprich flexibel, modern und auch ökologisch nachhaltig sind.

Giorgio Engeli Swiss Life AM

Giorgio Engeli ist Head Real Estate Portfolio Management Schweiz bei der Vermögensverwaltungsgesellschaft des Versicherers Swiss Life, Swiss Life AM.

Quelle: ZVG

Auch europaweit ist Swiss Life AM führend als Immobilieninvestorin. Welche Märkte sind derzeit für Sie besonders attraktiv - und auf welche Art von Immobilie setzen Sie?
Im europäischen Immobiliengeschäft, wie auch in der Schweiz, kombinieren wir unsere Kompetenzen beim Aufsetzen und Gestalten von Anlageprodukten mit unserem lokalen Immobilienwissen. Wir haben in allen unseren Kernmärkten eigene Niederlassungen vor Ort und dadurch entscheidendes Zusatzwissen.

Das erlaubt uns zusammen mit unserem hausinternen Research Anlagetrends europaweit zu beobachten. Hier kommt das Potenzial unserer europäischen Plattform voll zum Tragen, und wir ermöglichen Anlegern, über die Grenze hinweg zu investieren, beispielsweise in Unternehmensimmobilien.

Auch Logistik-Immobilien werden aufgrund des zunehmenden Online-Handels immer wichtiger werden und Alters- und Gesundheitsimmobilien, die vom allgemeinen Trend der demografischen Entwicklung profitieren. Sie gehören, zusammen mit Wohnimmobilien, zu den Gewinnern der letzten zwölf Monate. Nicht zuletzt werden auch Büroliegenschaften an Top-Lagen in den A-Städten von Investoren gesucht.

Swiss Life wird das ehemalige Manor-Warenhaus an der Bahnhofstrasse in Zürich als «Brannhof» wiedereröffnen. Was ist Ihre Vision für das bekannte Gebäude?
Mit dem neuen Konzept erhalten wir die historische Bausubstanz und machen die Liegenschaft gleichzeitig fit für eine künftige Nutzung. Im Erdgeschoss sowie ersten Unter- und Obergeschoss entstehen etwa zehn Ladeneinheiten. Mit den Zugängen auf Strassenebene rund um das Haus wird die gesamte Liegenschaft auf allen Seiten belebt.

Wir schaffen Raum für Inspiration, Erlebnis und Austausch und der Standort wird nochmals attraktiver. Ab dem zweiten bis ins fünfte Obergeschoss entstehen moderne Arbeitsplätze an zentraler Lage in der Zürcher Innenstadt. Die Büroflächen sind flexibel einteilbar, von Zellenstruktur bis zu Open Space – und bereits jetzt während der Bauphase verzeichnen wir viel Interesse. Insgesamt investieren wir rund 100 Millionen Franken in die Sanierung und Revitalisierung und setzen auch bezüglich Energieeffizienz und Nachhaltigkeit grosse Verbesserungen um.

Welche Art von Ladenfläche ist mit Blick auf den Aufschwung beim E-Commerce für Sie noch interessant?
Beim Einkaufen steht heutzutage nicht mehr der funktionale Gebrauchswert in Vordergrund. Die Kunden suchen einen Erlebniswert, sie wollen die Marke und deren DNA spüren. Die Konsumenten erwarten neue Inszenierungen, Überraschungen und Abwechslung. Sehr gut sieht man das an der Zürcher Bahnhofstrasse mit den Showrooms: Shops, in welchen nicht der direkte Verkauf, sondern viel mehr das Erlebnis im Zentrum steht.

Für solche modernen Formate braucht es genügend Fläche, die rasch und flexibel genutzt und verändert werden können. Für diese Flächen spüren wir im Markt unverändert eine gute Nachfrage, auch beispielsweise für die Retailflächen im Swiss Life Brannhof.

«Beim Einkaufen steht heutzutage nicht mehr der funktionale Gebrauchswert in Vordergrund. Die Kunden suchen einen Erlebniswert, sie wollen die Marke und deren DNA spüren.»

Wie verändert Homeoffice die Nachfrage nach Bürofläche?
Wir haben primär an attraktiven, zentralen städtischen Lagen Immobilien. Und an diesen Lagen verzeichnen wir unverändert eine gute Nachfrage. Denn die Unternehmen wissen, dass sie ihren Mitarbeitern neben der Flexibilität mit Home Office auch ein attraktives, gut gelegenes Büro bieten müssen, wo sich Menschen treffen und zusammenarbeiten können. Ein zentraler, innerstädtischer Arbeitsplatz bleibt ein wichtiger Trumpf im Kampf um die besten Talente. Mieter rechnen künftig vielleicht mit einer tieferen Anzahl festen Arbeitsplätzen, aber sie schaffen zusätzlichen Raum für die Zusammenarbeit und den Austausch. Damit verändert sich die Flächennutzung, aber der Flächenbedarf bleibt ähnlich gross.

Wie vermeidet Swiss Life AM Leerstand bei Wohnimmobilien?
Wir richten uns konsequent an den Bedürfnissen der Mieter aus: Grundvoraussetzung sind natürlich eine gute Lage und Erschliessung. Zudem müssen die Wohnungen über moderne Grundrisse verfügen und gut ausgebaut sein – und sie müssen nachhaltig sein. Wir investieren in den nächsten Jahren signifikant in die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit unseres Immobilienbestandes und wollen die CO2 -Intensität weiter senken.

Aber auch der digitale Wiedervermietungsprozess hilft uns sehr, die freiwerdenden Wohnungen effizient am Markt zu platzieren. Und nicht zuletzt stehen wir über unsere Verwaltung im regelmässigen Kontakt mit unseren Mieterinnen und Mietern. Die periodisch durchgeführten Mieterbefragungen helfen uns, die Bedürfnisse und Sorgen unserer Mieter besser kennenzulernen und zeitnah darauf zu reagieren. Das alles resultiert in einem guten Angebot und insgesamt stabilen Leerstandsquoten auf sehr tiefem Niveau.

Giorgio Engeli beantwortete die Fragen schriftlich.

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