Wer im Flugzeug von Süden her in die Schweiz zurückkehrt, sieht viele schneebedeckte Berge, ausgedehnte dunkelgrüne Wälder, sehr viele landwirtschaftlich genutzte Felder und erstaunlicherweise eher wenig besiedelte Flächen.

Dieser Augenschein von oben täuscht nicht: Von den knapp 41'300 Quadratkilometern unseres Landes entfallen etwas mehr als ein Viertel auf unproduktive Flächen wie Gewässer, Eis oder Fels, etwas mehr als 30 Prozent auf Wälder und Gehölz sowie 36 Prozent auf landwirtschaftlich genutzte Flächen. Nur gerade 7 Prozent sind Siedlungsfläche – Boden, der für das Wohnen, den Verkehr sowie Produktions- und Dienstleistungsunternehmen zur Verfügung steht. Knapp 1,7 Millionen Gebäude bedecken etwa die Hälfte dieser Siedlungsfläche. Würde man diese gesamte Fläche zusammenschieben, so hätte sie fast vollständig im Kanton Tessin Platz.

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Die Konzentration ist der wiederholt bestätigte Wille der Stimmbürger – verbunden mit dem Auftrag, mit dem Boden möglichst haushälterisch umzugehen. Doch das sorgt für eine Verknappung der Siedlungsfläche, und das hat seinen Preis. Seit Beginn der jüngsten Tiefzinsphase sind die Baulandpreise nochmals stark in die Höhe geschnellt. «An gewissen Orten haben sie sich praktisch verdoppelt», sagt Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte der Credit Suisse. Vor allem das Bauland für die Wohnnutzung werde noch teurer. Dies, weil in diesem Segment die Reserven merklich geringer seien.

Weites Wallis, dichtes Basel

Regional hat sich der Schweizer Baulandmarkt sehr unterschiedlich entwickelt. Wenig Baulandreserven haben die Kantone Basel-Stadt (3 Prozent), Obwalden (7), Baselland (8) und Zürich (8). Noch überaus stattlich sind sie dagegen in den Kantonen Wallis (24 Prozent), Freiburg (18), Waadt (16) und Zug (15).

Aktuell gibt es für Baulandinteressenten trotz der massiven Verknappung in den Zentren noch genügend Parzellen zu finden. Im Umkreis von 40 Kilometern sind sogar um die grossen Städte herum noch Hunderte von Angeboten auszumachen, wie ein Blick in die Immobilienportale Homegate, ImmoScout24, Swisshaus usw. zeigt. Noch deutlich grösser ist das Angebot, wenn man auch den Handel berücksichtigt, der unter der Hand abgewickelt wird und in einigen Kantonen mehr als die Hälfte beträgt. Die Landpreise sind in vielen Regionen durchaus noch moderat. Im Kanton Schaffhausen beispielsweise sind Parzellen zu rund 200 Franken je Quadratmeter zu haben, im Berner und Aargauer Mittelland zu 300 bis 400 Franken. Wer sehr tief in die Taschen langen kann und will, wird sogar noch an der Zürcher Goldküste fündig. Die Preisschilder hier: einige tausend Franken je Quadratmeter. Nach Ansicht von UBS-Immobilienexperte Claudio Saputelli zeichnet sich der Schweizer Baulandmarkt allerdings generell durch eine mangelhafte Datenlage aus: «Ein Indikator für die Entwicklung der Baulandpreise ist nicht vorhanden.» Doch weil die Baukosten in den letzten Jahren mehr oder weniger stabil geblieben sind, ergebe sich die Möglichkeit, das Wachstum der Baulandpreise anhand der Immobilienpreise zu analysieren. «Daraus lässt sich schliessen, dass das in den letzten Jahren starke Wachstum der Immobilienpreise vor allem auf die steigenden Baulandpreise zurückzuführen ist», sagt Saputelli. Dieses Jahr erwarte die UBS allerdings gesamtschweizerisch eine Beruhigung des Preisauftriebs.

Allerdings: In der Schweiz gibt es keinen einheitlichen Baulandmarkt, sind sich die Immobilienexperten einig. In der Tat: Parzellen werden oft direkt unter der Hand vergeben. Das beeinträchtigt die Liquidität und hat einen negativen Effekt auf die Transparenz des Baulandmarktes. «Daran wird sich in Zukunft kaum etwas ändern», bedauert Robert Weinert, Immobilienexperte bei Wüest & Partner: «Im Kanton Zürich erfolgen mehr als die Hälfte aller Transaktionen von Bauland durch Erbgang oder Schenkung, und nur gerade ein Drittel aller Fälle sind Freihandtransaktionen zu Marktpreisen.» Der illiquide Handel hat zur Folge, dass die Preisentwicklung äusserst volatil verläuft, wie Donato Scognamiglio, Leiter des Immobiliendienstleisters Iazi, darlegt: «Preisschwankungen von plus/minus 20 Prozent innert kurzer Zeit sind keine Seltenheit. Bereinigt um die kurzfristigen Ausschläge, haben sich die Baulandpreise in der Schweiz zwischen 1978 und 1990 real verdoppelt. Heute liegen sie erstaunlicherweise aber nicht höher als vor 24 Jahren. Dies, obschon die Grundstückpreise zwischen 2003 und 2010 wieder massiv gestiegen sind.»

Danach tendierte das Preisniveau nach Scognamiglio aber gegen unten. Längerfristig allerdings zeige der Trend wieder nach oben. Ganz einfach weil der Boden vor allem aus regulatorischen Gründen künftig noch knapper werde.

Kein gottgegebenes Schicksal

«Knappe Baulandreserven führen generell zu einem Anstieg von Bauland- und Immobilienpreisen», bestätigt UBS-Experte Saputelli. Eine wichtige Rolle spielten aber die Bauzonenordnungen und Bauvorschiften: «Sind diese überreguliert, wird die Knappheit der Baulandreserven noch ausgeprägter. In der Schweiz dürfen zum Beispiel fast keine Hochhäuser gebaut werden, zur Befriedigung der Nachfrage müssen folglich neue Flächen überbaut werden.» Das verkleinere die verfügbaren Reserven, und die Baulandpreise stiegen.

Die Zahlen sprechen für sich: In den Jahren 2007 bis 2012 ist der Anteil von unbebauten Bauzonen an allen Bauzonen von 20 auf 15,5 Prozent gesunken. «Geht die Entwicklung im gleichen Stil weiter, gibt es in der Schweiz in 20 Jahren nahezu kein freies Bauland mehr», folgert Saputelli. Allerdings: Diese stetige Verknappung des Baulandes ist kein gottgegebenes Schicksal: «Es würde beispielsweise genügen, jedes Wohngebäude in der Schweiz um eine Etage aufzustocken, und es gäbe Wohnraum für eine zusätzliche Million Einwohner. Dies, ohne einen einzigen Quadratmeter Land zu opfern», betont Donato Scognamiglio.

Nicht alles ist möglich: Was es vor dem Kauf von Bauland zu prüfen gilt.

  • Überprüfen, ob der Baulandpreis angemessen ist. Dazu die Preise der Grundstücke in derselben Gegend vergleichen. Der Zustand des Grundstücks, die Bodenbeschaffenheit und die Erschliessungskosten für die sogenannte Baureifmachung müssen mitberücksichtigt werden.
  • Die Baulandvermittlung findet immer mehr übers Internet statt. Verfügbares Bauland gibt es auf der Homepage von Swisshaus (www.swisshaus.ch/de-ch/bauland). Eine gute Marktübersicht geben auch die Immobilienportale Homegate und ImmoScout24.
  • Zentral ist die Beurteilung der Lage und der Anschlussmöglichkeiten an öffentliche Werkleitungen für Strom, Wasser, Gas u.a.
  • Um die Bauauflagen zu ermitteln, müssen alle Reglemente, Sondernutzungspläne sowie Zonenplan, Grundbuchauszug inkl. Dienstbarkeiten genau geprüft werden. Diese Informationen sind über das Geoportal oder die Gemeinde erhältlich. Sie geben Auskunft, ob der individuelle Hauswunsch verwirklicht werden kann. Der Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten und Anmerkungen zeigt auf, welche «Rechte und Lasten» auf dem Bauland liegen.
  • Wer seine Wünsche nicht den Vorschriften und Reglementen anpasst, geht ein hohes Risiko ein. Ein Flachdach könnte sich als nicht zonenkonform erweisen oder die Ausnützungsziffer im Konflikt mit der Grösse des gewünschten Hauses stehen. Blinder Baulandkauf ohne Abklärung von Anforderungen bei der Bebauung führt oft zu Mehrkosten bei der Bauausführung.