Der moderne Mensch ist ein «Stadtmensch»: Seit 2007 ­leben weltweit mehr Menschen in städtischen Gebieten als auf dem Land, Tendenz steigend. In der Schweiz beträgt der Urbanisierungsgrad zurzeit 84 Prozent. Grund für das Zentrumswachstum ist aber nicht nur der Zuzug, sondern auch das Ausbleiben von Wegzügen.

Am Beispiel der Stadt Zürich lässt sich dies exemplarisch aufzeigen: Bei an­haltend positivem Wanderungssaldo sind die Geburtenzahlen in den letzten 15 Jahren um 45 Prozent gestiegen, der Anteil der Wegzüge erhöhte sich lediglich um
11 Prozent.

Die Familiengründung oder weitere Kinder sind also kein Grund mehr für ­einen Wegzug. In der Folge ist die Einwohnerzahl Zürichs seit 2000 um über 60 000 Personen gestiegen. Aufgrund der Überrendite gegenüber anderen Anlageklassen fliesst noch immer viel Kapital in den Neubau von Anlageimmobilien – insbeson­dere in den Bau von Mietwohnungen. Im zweiten Quartal 2018 lag die Anzahl Baubewilligungen für Wohnungen in Mehr­familienhäusern bei über 46 000, was ­gemäss Baublatt-Infodienst und Wüest Partner einem Plus von 12 Prozent gegenüber dem gleitenden Zehnjahresdurchschnitt entspricht.

Grafik: Veraenderung der Bevoelkerung der Stadt Zuerich
Quelle: BVS
Anzeige

Hohe Hürden für die Verdichtung

Obwohl dies zu einem höheren Angebot und schweizweit auch zu höheren Leerstandsquoten führt, hat sich an der Wohnungsknappheit in den Gross- und Mittelzentren wenig verändert: In Zürich (0,2 Prozent), Genf (0,6 Prozent), Basel (0,6 Prozent), Bern (0,7 Prozent) und Lausanne (0,4 Prozent) bleiben die Leerstandsquoten laut Wüest Partner auf Tiefstständen. Diese Akzentuierung auf präferierte Lagen zeigt sich auch im Büro- und Verkaufsflächenmarkt. Liegenschaften mit guter Lagequalität werden weiterhin stark nachgefragt, es sind partiell ­sogar moderat steigende Mietpreise festzustellen.

Vor dem Hintergrund der deutlich wachsenden Stadtbevölkerung und dem erkennbaren Mangel an Entwicklungs­flächen auf der grünen Wiese rückt die ­innere Verdichtung in den Gross- und ­Mittelzentren immer mehr in den Fokus stadtplanerischer und immobilienwirtschaftlicher Betrachtungen. Die Realisierungskonzepte von Nachverdichtungen sind dabei vielfältig: Diese reichen von der Sanierung des Bestandes und der Realisierung der maximalen Ausnützung durch Erweiterungsmassnahmen wie beispielsweise Anbau oder Aufstockung bis zu ­Ersatzneubauten.

Planung und Realisierung von Bau­projekten im urbanen Raum sind jedoch äusserst komplex. Baurechtliche Herausforderungen, verflochtene Eigentumsstrukturen und Einspracherisiken führen häufig zu Verzögerungen oder gar zum Stopp von innerstädtischen Projekten. Innerhalb der herrschenden baurechtlichen Restriktionen gilt es daher, das qualitative und quantitative Optimum zu finden. Innerstädtische Nachverdichtungen bieten die Chance, Wohn- und Geschäftsraum dort zu realisieren, wo er am meisten ­benötigt wird.

Anzeige

Aus Investorenperspektive spiegelt sich dies in einer stabilen Flächennachfrage, was zu tiefen Leerständen und konstanten Mieterträgen führt. Nicht zuletzt lassen sich durch Massnahmen der Nachverdichtung auch bauliche und sozioökono­mische Veränderungen im bestehenden Quartier initiieren. Dies kann eine städtebauliche Aufwertung, Verbesserungen am Energiestandard wie auch die verstärkte Durchmischung einer homogenen Bevölkerungsgruppe herbeiführen. Um das volle Potenzial von innerstäd­tischen Verdichtungen zu nutzen, sind ein hohes Mass an Immobilienkompetenz, ein Netzwerk an starken Partnern, eine proaktive Kommunikation mit allen Anspruchsgruppen und ein langer Atem gefordert.