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Portfoliosteuerung
Sterbetafeln für Immobilien

Germany, Cologne, entrance of white new built one-family house
 Quelle: Westend61 / Philipp Dimitri

Der Einsatz von Risikokennzahlen kann die Entwicklung nachhaltiger Strategie für direkte Immobilienanlagen verbessern.

Von ROLF TRUNINGER UND DANIEL WEBER
am 26.09.2018


Die Führung eines Immobilienportfolios beinhaltet für institutionelle Anleger das Wissen über vorhandene Risiken und Schwankungen von zukünftigen Cashflows. Sinkt die Zuverlässigkeit der Bauteile eines Objekts infolge einer falschen Instandsetzungsstrategie, steigt das Risiko von Ertragsausfällen aufgrund von Mietzinsreduktionen oder Leerständen. Die Folgen sind Schwankungen bei künftigen Cashflows und tiefere Renditen. Ein Riskmanagement, welches die Wahrscheinlichkeit der erwarteten zukünftigen Cashflows in Abhängigkeit vom Objektrisiko darstellt, kann hier Abhilfe schaffen. In Analogie zu Sterbetafeln können für Immobilien die Ausfallwahrscheinlichkeiten wichtiger Bauteile kalkuliert werden. Für die Kalkulation von Renten kommen Sterbetafeln zum Einsatz. Dabei werden von bestimmten Personengruppen die alters- und geschlechtsabhängigen Sterbewahrscheinlichkeiten mit statistischen Methoden geschätzt. Die Wahrscheinlichkeit einer x-jährigen Person, vor Erreichen des Alters x+1 zu sterben, heisst Sterbewahrscheinlichkeit.

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Adaption für Immobilien

Dieser Ansatz aus der Lebensversicherung kann analog auf Gebäudebauteile angewendet werden. Bauteile wie Flachdach, Fassade oder Fenster bilden die Personengruppen. Die Sterbewahrscheinlichkeit wird im Zusammenhang mit Bauteilen Ausfallwahrscheinlichkeit genannt. Das Ereignis Ausfall tritt dann ein, wenn ein Bauteil die Gebrauchstauglichkeit verliert und nicht mehr für den vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Die Ausfallwahrscheinlichkeit ist, wie in der Lebensversicherung, von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen das Alter, die Materialisierung und nicht zuletzt die Qualität der Instandhaltung des Bauteils. Liegt ein repräsentativer Datensatz über das Alterungsund Ausfallverhalten von einzelnen Bauteilen vor, lässt sich eine aussagekräftige «Sterbetafel» erstellen. Theoretische Wahrscheinlichkeitsverteilungen können den Ansatz der empirischen Sterbetafel ergänzen,um Aussagen über das Ausfallverhalten eines Bauteils für Zeitpunkte zu treffen, die ausserhalb bekannter Beobachtungszeiträume liegen. Im wissenschaftlich testierten Lebenszyklusmodell von Qualicasa sind aus der Empa-Bauschadendatenbank sowie der eigenen zwanzigjährigen Erfahrung diese Attribute hinterlegt. Mit dieser kombinierten Methode lässt sich für jedes Bauteil und dessen Alter ein verlässliches Indiz für die Gebrauchstauglichkeit bestimmen, die auch als Zuverlässigkeit bezeichnet wird. Eine hohe Zuverlässigkeit bedeutet eine tiefe Ausfallwahrscheinlichkeit. Analog gilt der Umkehrschluss. Mit geeigneten Gewichtungen lassen sich diese Zuverlässigkeiten einzelner Bauteile aggregieren und Aussagen über die Zuverlässigkeit eines ganzen Gebäudes, das sogenannte Objektrisiko, treffen. Bauteile mit direkten Auswirkungen auf den Mietzins und folglich den Cashflow, zum BeispielWärmeerzeugung oder Elektroanlagen, erhalten dabei eine höhere Gewichtung. Die aggregierte Risikokennzahl beschreibt nicht nur die momentane Zuverlässigkeit, sondern widerspiegelt auch den allgemeinen baulichen Zustand des Gebäudes. Sie dient als Instrument für die qualitative Beurteilung und zugleich als Riskmanagement für die strategische Planung von Immobilien. Ergänznd zum stichtagsbezogenen Risiko-Ertrag-Verhältnis gibt eine dynamische Zehnjahressimulation der Zuverlässigkeit von Gebäuden im Portfolio den notwendigen Risikoüberblick und den finanziellen Weitblick.
 

matrix

Fundiert planen, rechtzeitig handeln

Die Abbildung Risiko-Ertrags-Verhältnis (siehe Grafik) hilft, in einer Risikomatrix das Risiko und die finanziellen Auswirkungen eines verfrühten Bauteilausfalls innerhalb des Immobilienportfolios zu veranschaulichen. Jeder Punkt repräsentiert ein Gebäude eines Portfolios. Auf der x-Achse ist die Zuverlässigkeit eines Gebäudes, ermittelt aus der Zuverlässigkeit der einzelnen Bauteile, abgebildet. Eine hohe Zuverlässigkeit bedeutet ein tiefes Risiko für einen Bauteilausfall und umgekehrt. Auf der y-Achse ist der relative Ertrag eines Gebäudes innerhalb des Portfolios abgebildet. Ein tiefer Ertrag bedeutet beim Ereignis Ausfall eine geringe Auswirkung auf die Gesamtrendite des Portfolios und umgekehrt.Am dringendsten müssen daher Liegenschaften angeschaut werden, die sich im Quadrat rechts oben befinden (hoher Ertrag bei hohem Ausfallrisiko). Um die langfristige finanzielle Stabilität zu garantieren und die künftige Entwicklung eines Portfolios positiv zu beeinflussen, sollte dem Objektrisiko besondere Beachtung geschenkt werden. Instandsetzungen sollen risikoadjustiert geplant werden und nicht zulasten der Substanz, um die kurzfristige Performance zu steigern. Ein Riskmanagement mit periodischen Simulationen und Auswertungen hilft, falsche Entwicklungen im Immobilienportfolio frühzeitig zu erkennen und die richtigen Massnahmen einzuleiten.