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Standortfrage
Toplagen übertrumpfen die Peripherie

Midtown Manhattan skyline colored by sunset warm light . Urban skyline in Midtown Manhattan. Metropolitan Life Insurance Company Tower. USA. New York. January 2018

Regelmässig erscheinen Rankings zu den weltweiten Toplagen für Geschäfts- oder Büromieten: Die 5th Avenue in New York rangiert unter den Top Ten.

Quelle: Getty Images

Lohnen sich Investitionen an teuren CityLagen? Aus Sicht einer grossen Assekuranz zählt die langfristige Perspektive.

Von Ernst Schaufelberger
am 26.09.2018

Regelmässig erscheinen Rankings zu den weltweiten Toplagen für Geschäfts- oder Büromieten. Neben der 5th Avenue in New York oder den Champs-Élysées in Paris rangiert die Bahnhofstrasse in Zürich öfters unter den Top Ten. Zum Portfolio von Axa Investment Managers zählen vier Anlageobjekte an dieser prominenten Einkaufsstrasse. Doch was macht eine gute Lage zu einem top Standort? Weil die Zahl solch auserlesener Lagen begrenzt ist, steigen sowohl die Mieten als auch die Verkehrswerte in Phasen des Aufschwungs stark an. Hinzu kommt, dass das Tiefzinsumfeld tendenziell ebenfalls zu höheren Bewertungen von Immobilien führt. Wer also an bester City-Lage investieren will, muss mit hohen Kaufpreisen rechnen. Für langfristig orientierte Investoren kommt es darauf an, das Investment über ein oder zwei Konjunkturzyklen hinweg zu beurteilen. Die Spitzenmieten für auserlesene Lagen schwanken beträchtlich. Auch die Mieten für Büros an der Bahnhofstrasse weisen eine grosse Volatilität auf: Zu Beginn der 1990er Jahre brachten Büros an dieser top Lage Mieten von 1500 Franken pro Jahr und Quadratmeter ein. Hinzu kamen grosszügige Indexierungen mit der Teuerung und teilweise Zuschläge für den
direkten Zugang von der Bahnhofstrasse.

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Keine Leerstände in der City

Tempi passati. Die Büromieten sind deutlich gefallen und schwanken momentan in einer Bandbreite zwischen 600 und 800 Franken pro Quadratmeter. Trotz der Volatilität fällt auf: An den besten Lagen im Stadtkreis 1 in der City verzeichneten wir nie Leerstände. Die Ertragslage hat sich von einer Phase mit Spitzenmieten wieder normalisiert – mehr nicht. Demgegenübermüssen Eigentümer von Büros in
anderen Stadtkreisen, am Stadtrand und noch weiter vom Zentrum entfernt mit markanten, zum Teil länger dauernden Mietzinsausfällen rechnen. Nicht nur in Zürich-Nord, auch in anderen Stadtkreisen stechen die Büroleerstände ins Auge.

Als institutioneller Investor überblicken wir grosse Zeiträume. Unsere Ergebnisse zeigen, dass der Total Return an den zentralen Lagen höher liegt als an der  Peripherie. Dies bestätigt ein direkter Vergleich von Stadtlagen und Standorten ausserhalb der Städte für die Jahre 2002 bis 2017. Für den Total Return berücksichtigen wir die Veränderung des Wertes des Objekts und die laufenden Cashflows aus der Vermietung. Wer mit Immobilien Erfolg haben will,muss diese Szenarien sehr sorgfältig durchspielen. Eine Akquisition zumZeitpunkt von absoluten Spitzenmieten verlangt danach, das Risiko von fallenden Mieterträgen einzukalkulieren. Leerstände erscheinen zwar unwahrscheinlich. Die intern angestrebte Rentabilität des Investments muss doch so angesetzt sein, dass die Gesamtrechnung die Erwartungen bei fallenden Cashflows erfüllt.

Keine einfache, «goldene Formel»

Es gibt keine einfache, immer gültige «Formel» zur Beurteilung der Standortqualität. Eine bestimmte Lage gilt in unseren Augen als aussichtsreich, wenn eine kurze Pendlerdistanz und die Infrastruktur rundherum die wesentlichen Bedürfnisse abdecken. Der Platz in den Zentren ist zu knapp, als dass alle an diesen Brennpunkten arbeiten und/oder wohnen könnten. Es ist aber nicht nachhaltig, allzu weit weg von den Zentren Neubauten hochzuziehen. Weder ökonomisch noch raumplanerisch kann es das Ziel sein, dass sich die Schweizer Landschaft in einen einheitlichen Siedlungsteppich von Genf bis nach Rorschach wandelt. Was werden also in zehn oder zwanzig Jahren die erfolgreichen Lagen sein? Die relevanten Rahmenbedingungen sind das Bevölkerungswachstum und die Weiterentwicklung der Mobilität. Fast alles spricht aber dafür, dass die Musik künftig in den städtischen Ballungsräumen spielen wird. Das dient letztlich allen. Unter dieser Optik macht es Sinn, die schon bestehende Infrastruktur zu nutzen.

 

Ernst Schaufelberger, Head Real Assets, Axa Investment Managers Schweiz