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Absichern im Immobilienmarkt

Die Risiken der Bauteuerung oder der künftigen Preisentwicklung im Immobilienmarkt können mit strukturierten Produkten abgesichert werden.

Von Höskuldur Hauksson und Paolo Vanini
am 09.06.2009

Die Auswirkungen der Wirtschaftsschwäche auf den Schweizer Immobilienmarkt werden derzeit viel diskutiert. Im Jahresvergleich zeigt der Markt eine gesunde Verfassung: So notiert der Zürcher Wohneigentumsindex (Zwex) beispielsweise ungeachtet der Entwicklungen 2,2% höher. Trotz diesem Anstieg wird erwartet, dass sich die Finanzkrise auch auf den hiesigen Häusermarkt auswirken wird. Der Arbeitsplatzabbau dürfte zu rückläufiger Nachfrage und Preisdruck bei den Büroflächen führen. Für den Wohnungsmarkt gelten ähnliche Unsicherheiten. Die Zuwanderung, der treibende Faktor der Wohnungsnachfrage, wird sich aufgrund der Rezession abschwächen. Dank der bis anhin sehr tiefen Leerstandsquoten ist trotz steigendem Angebot vorerst aber kein starker Druck auf die Wohnungspreise zu erwarten.

Die aktuellen Wirtschaftszahlen lassen vermuten, dass der Tiefpunkt der Rezession bald erreicht sein wird. Verschiedene Frühindikatoren haben ihre Talfahrt beendet und steigen an, wenngleich von sehr tiefen Niveaus aus. Es herrscht Uneinigkeit bezüglich der Geschwindigkeit, mit der sich die Wirtschaft in Zukunft erholen wird. Angesichts dieses unsicheren Ausblicks für den Schweizer Immobilienmarkt kann es für Firmen und Einzelpersonen, die nicht gewillt sind zu spekulieren, ein Anliegen sein, ihr Immobilienmarktrisiko zu minimieren.

Steigende Preise absichern

Eine Privatperson beispielsweise, die eine Wohnung zu kaufen gedenkt, aber erst in ein bis zwei Jahren dazu imstande sein wird, hat die Möglichkeit, den Kauf in die Zukunft zu verlegen. Dies bringt die Unsicherheit der Preisentwicklung mit sich: So könnten die Preise gegenüber dem heutigen Niveau höher sein. Mit Blick auf die Absicherungsmöglichkeiten im Immobilienbereich bieten hier strukturierte Produkte auf den Zwex interessante Einsatzmöglichkeiten. Ein entsprechendes Produkt ermöglicht eine Gewinnpartizipation an höheren Immobilienpreisen und limitiert gleichzeitig das Risiko von tieferen Preisen.

Bauteuerung als Risiko

Ein Verschieben in die Zukunft erzeugt auch in der Bautätigkeit Risiken. Wird der Start einer Bauetappe zum Beispiel auf 2012 verlegt, dann ist die Bauteuerung ein Risiko. Will ein Generalunternehmer Offerten für ein Projekt einreichen, das im Jahre 2012 beginnt, so besitzt er zwei Alternativen: Er schätzt die erwarteten Kosten ab und kann diese entweder in die Offerte einpreisen oder das Bauteuerungsrisiko an den Kunden weitergeben. Im ersten Fall riskieren er, zu teuer zu sein. Im zweiten Fall sind die Kosten für den Kunden zu riskant. Denn die Bauteuerung kann von Jahr zu Jahr zwischen minus 5% und plus 5% schwanken. Bei einem Start eines Projektes in zwei Jahren besteht somit das Risiko, dass die Kosten um 10% ansteigen.

Mit Hilfe von strukturierten Produkten kann auch in diesem Fall eine Lösung gefunden werden. Da jedoch der zugrunde liegende Basiswert «Bauteuerung» nicht direkt handelbar ist, muss ein passender Ersatz gefunden werden. Damit ein Ersatz als gut klassifiziert wird, sollte sich dieser und die tatsächlichen Baukosten möglichst proportional entwickeln. Auch hier besteht die Möglichkeit, auf den Zwex zurückgreifen. Die Stärke der Proportionalität wird aus historischen Daten geschätzt, wobei eine Hedge-Ratio von 96% resultiert.

Im angesprochenen Fall bietet sich für den Generalunternehmer eine Absicherung gegen steigende Baukosten an. Er erwirbt dazu eine Call Option mit Strike, zum Beispiel dem aktuellen Zwex-Stand. Steigen die Baukostenpreise in Zukunft, so steigt die Option im Wert und ist somit eine Absicherung gegen steigende Baukosten. Fallen die Preise, so verfällt die Option wertlos. Was den Preis der Option anbelangt (Optionsprämie), bewegt sich diese zurzeit für eine vierjährige Absicherung mit einem Strike gleich dem aktuellen Zwex-Preisstand zwischen 4 und 5% des Bauvolumens.

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