Während der Schweizer Immobilienmarkt 2008 keine Schwäche zu erkennen gab, konnten die schweizerischen Immobilienfonds im für die Finanzmärkte rabenschwarzen Oktober 2008 dem Druck der Vertrauenskrise nicht mehr länger standhalten. Trotz bis dahin anhaltend robuster Fundamentaldaten des einheimischen Immobilienmarktes erlitten sie in diesem einen Monat wahre Kurseinbrüche von teilweise über 10%.

Die meisten Fonds konnten diese Verluste mit einem starken Januar 2009 jedoch wieder wettmachen. Fundamental sind mit dem neuen Jahr aber auch für den Schweizer Immobilienmarkt eisigere Winde aufgezogen. Angesichts der sich global unaufhaltsam ausbreitenden Rezession ist mit stagnierenden und zum Teil auch moderat sinkenden Preisen zu rechnen.

Stabiler Markt in der Schweiz

Für wie stabil die Festung Schweizer Immobilienmarkt aber nach wie vor angesehen wird, zeigt etwa die Tatsache, dass ein Fonds in Grossbritannien über 1 Mrd Fr. zur Investition in den schweizerischen Immobilienmarkt einsammeln konnte. Aufgrund des geringen Anlagevolumens des engen Schweizer Marktes wird das enorme Interesse verunsicherter und stark sicherheitsbedachter Investoren den durch die Weltwirtschaftsrezession ausgelösten Preisdruck auf den Schweizer Immobilienmarkt gegen unten beschränken.

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Zwar können Anlagen in den hiesigen Immobilienmarkt mit den Renditeversprechen internationaler Märkte nicht mithalten; sie glänzen dagegen hinsichtlich Stabilität und Sicherheit. Seit 1960 haben Schweizer Immobilienfonds eine durchschnittliche Jahresrendite von 6,2% erzielt. Anleger profitierten von längerfristigen Wertsteigerungen und den jährlichen Ausschüttungen. Im vergangenen Jahr wiesen Schweizer Immobilienfonds eine im jetzigen Zinsumfeld sehr attraktive durchschnittliche Ausschüttungsrendite (Ausschüttung in % des Börsenkurses) von rund 3,4% aus.

Mit Agios von durchschnittlich knapp 10% sind viele Fonds im historischen Vergleich zudem interessant bewertet. Das Agio (Disagio) gibt den Aufpreis (Discount) zwischen dem Börsenkurs und dem Nettoinventarwert (NAV) an.

Die Performance, welche den Gesamtertrag pro Aktie in % des Börsenkurses eines Immobilienfonds zeigt, ist deshalb nicht nur von der Entwicklung des Immobilienportfolios, sondern auch von externen Umwelteinflüssen abhängig. Nur sehr langfristig und in effizienten Märkten entspricht die Performance deshalb der Wertentwicklung des unterliegenden Immobilienportfolios.

Fokus auf Eigenfinanzierung

Wenn sich der Anleger ein Bild über die reine Wertentwicklung und damit das «ungeschönte» Können eines Immobilienportfoliomanagers machen will, muss er sich deshalb an die Anlagerendite halten. Diese gibt Auskunft über die Gesamtrendite eines Immobilienfonds, in dem sie die Veränderung des NAV zwischen Anfang und Ende einer Berichtsperiode misst, unter der Annahme, dass alle Ausschüttungen wieder zum NAV angelegt werden.

Eine besondere Bedeutung hat angesichts der Finanzkrise die Fremdfinanzierungsquote gewonnen. Die Fremdverschuldung darf bei Schweizer Immobilienfonds im Durchschnitt aller Grundstücke die Hälfte des Verkehrswertes der Liegenschaften nicht übersteigen. 2008 betrug die durchschnittliche Fremdkapitalquote bei heimischen Fonds rund 17%. In den vergangenen Jahren konnten aber vor allem ausländische Investoren sehr hohe Immobilienpreise bezahlen, indem sie bis zu 70% Fremdkapital aufnahmen. Durch die Kreditverknappung ist diese Tendenz beinahe verschwunden und Investoren mit hoher Eigenfinanzierung sind wieder im Vorteil.