Die privaten Haushalte in der Schweiz hatten 2008 43% der Vermögen in Immobilien angelegt, wie die Nationalbankstatistik erstmals offenbart. Immobilien haben im Krisenjahr 2008 im Wert rund 6% zugelegt und damit die Hälfte der Werteinbusse des Finanzvermögens der Privathaushalte kompensiert.

Private sahen in der Vergangenheit Immobilien vor allem als Erfüllung ihres Traums von den eigenen vier Wänden, heute sind sie auch als Renditeobjekte hoch gefragt: Sie bieten Schutz vor Inflation und garantieren stetige Erträge aus Mieteinnahmen. Rund 60% der Mietwohnungen in der Schweiz sind in privater Hand. Private Käufer waren mitverantwortlich für die Preissteigerungen bei Mehrfamilienhäusern in der jüngsten Vergangenheit. Erst seit Sommer 2009 ist eine Konsolidierung zu beobachten. Per Ende September stiegen die Preise von Renditeimmobilien gemessen am SWX IAZI Investment Real Estate Price Index in einem Jahr aber noch immer um 6,4%. Das ist weit mehr als der durchschnittliche jährliche Preisanstieg der vergangenen zehn Jahre von rund 2,5%.

Fantasie-Renditen

Wer sich auf den Immobilienportalen umschaut, findet zahlreiche Objekte für 1 bis 2 Mio Fr. im Angebot, teils mit Fantasie-Renditen von über 10%. Das sind vielfach Mehrfamilienhäuser, die renoviert werden müssen und danach keine marktkonforme Rendite mehr abwerfen. Ein neueres Renditeobjekt an guter Lage ist kaum unter 3 Mio Fr. zu haben. An interessante Liegenschaften kommt man meist nur über ein persönliches Beziehungsnetz.

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Zieht man einen Kauf in Betracht, ist die erzielbare Rendite einer der wichtigsten Parameter. Nach einer Faustregel ist eine Bruttorendite (Mietzinseinnahmen im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft) von weniger als 6% längerfristig nur attraktiv, wenn mit einer Wertsteigerung gerechnet werden kann. Häuserpreise können aber auch fallen, wie die Periode von 1990 bis 2000 mit Preisrückgängen von einem Drittel zeigte.

Eine Wertsteigerung ist an sehr viele Parameter gebunden wie Standort und Zustand des Hauses, Lärm, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Wirtschaftsumfeld, Arbeitsplätze. Mietermix, Anzahl, Grösse und Preis der Wohnungen bestimmen das Risiko von Mieterwechseln und Leerständen. Sie können sowohl die erzielbare Rendite wie auch den Wiederverkaufswert schmälern. Viele Käufer unterschätzen zudem den zeitlichen und finanziellen Aufwand des Hausbesitzers für den laufenden Unterhalt und die Investitionen zur Werterhaltung. Auch die steuerlichen Konsequenzen können einschneidend sein.

Klumpenrisiken

Ein einzelnes Mehrfamilienhaus ist ein Klumpenrisiko. Ein Renditeobjekt kostet zum Beispiel 3 Mio Fr.: Zwei Drittel finanziert die Bank mit einer Hypothek, 1 Mio Fr. steuert der Käufer bei. Das ist vergleichbar mit einem Dreimillionen-Paket in einer einzelnen Aktie, das zu zwei Dritteln fremdfinanziert ist. Wertentwicklung und Rendite dürften zwar stabiler sein als bei einer Aktie, aber der Verkauf ist in nützlicher Frist nicht möglich. Kommt noch ein selbstbewohntes Eigenheim hinzu, stecken vielleicht 1,5 Mio Fr. Nettovermögen in zwei Liegenschaften.

Man muss jedoch nicht Millionär sein, um in Renditeimmobilien zu investieren. Immobilienfonds bieten für jeden Betrag den Zugang zu einem breit diversifizierten Portfolio von Liegenschaften, die nach Renditegesichtspunkten ausgewählt und bewirtschaftet werden. Ein wesentlicher Vorteil liegt in der Möglichkeit, jederzeit wieder auszusteigen. Die meisten Fonds liefern seit Jahren Renditen von 4 bis 5% und entsprechen damit dem Bedürfnis nach hoher Sicherheit und stabiler Wertentwicklung.