Die Schweizer Immobilienfonds haben der Finanzkrise bisher erstaunlich gut getrotzt. Einzig die Büroliegenschaften sind unter Druck geraten, weil die Nachfrage von Banken und Versicherungen schon seit längerer Zeit rückläufig ist. Mit der wirtschaftlichen Abkühlung hat sich seit dem Herbst die Kurve der Angebotspreise verflacht. Von Verhältnissen, wie sie im amerikanischen Immobilienmarkt herrschen, sind wir aber noch weit entfernt. Das hängt schon allein damit zusammen, dass schweizerische Immobilien mit weniger Fremdkapital finanziert sind. Bei der Hypothekarkrise in den 90er Jahren war dies anders. Damals kam es bei der Belehnung zu Übertreibungen und die Zinssätze lagen bei gegen 8%.

Preisübertreibungen

Die Kreditverknappung sorgt jetzt allerdings für eine Entspannung an den Immobilienmärkten. An vielen Orten, speziell in den Agglomerationen, ist es in der jüngsten Vergangenheit zu Preisübertreibungen gekommen. Das Konjunkturforschungsinstitut BAK erwartet aufgrund der allgemeinen Wachstumsabschwächung Preisrückgänge im oberen Segment der urbanen Lagen. Der Wohnungsmarkt hat sich im Vergleich zu den Büroräumlichkeiten und den gewerblichen Liegenschaften deutlich besser gehalten. Die steigende Arbeitslosigkeit und das abgekühlte Wirtschaftsklima schlagen sich jetzt aber in einer höheren Leerstandsquote bei den Wohnungen nieder. Das spüren auch die Immobilienfonds, weil tiefere Mieteinnahmen die Ausschüttung nach unten drücken.

Hohe Ausschüttungsrendite

Gemäss einer Untersuchung der Swiss Funds Association (SFA) waren per Ende September 2008 rund 24 Mrd Fr. in Schweizer Immobilienfonds investiert . Über die letzten 30 Jahre hinweg erzielten diese inländischen Anlagevehikel eine Ausschüttungsrendite von rund 3,5% und eine Gesamtperformance inklusive Kapitalgewinne von gut 6%. Diese soliden Werte haben auch viele Pensionskassenverwalter dazu bewogen, in turbulenten Zeiten ihr Engagement in diesem Segment auszuweiten. Das gilt ganz besonders für die Mehrfamilienhäuser. Die Immobilienquote der Schweizer Vorsorgeeinrichtungen hat sich in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres gemäss CS-Statistiken von 15,7 auf 17,4% erhöht. Die konstanten Erträge und die Wertbeständigkeit der Anlagen in einem Immobilienfonds wirken im unstabilen Umfeld attraktiv. Zudem weisen diese Finanzinstrumente eine geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen auf. Vertrauensbildend ist auch die Transparenz. Die Schweizer Immobilienfonds sind dem Kollektiv-Anlagengesetz (KAG) unterstellt und müssen ihre Bestände nach einheitlichen Methoden bewerten.

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