Mehrfamilienhäuser sind vor allem bei turbulenter Börse im Sinne einer sicheren Wertanlage vermehrt gefragt. Neben den Chancen sind jedoch insbesondere auch bei Mehrfamilienhäusern die Risikofaktoren genauestens abzuklären.

Je nach Budget kalkulieren

Mit einem Anlagebudget um 2 Mio Fr. wird man sich eher auf kleinere Häuser mit rund zwei bis fünf Wohnungen konzentrieren. Mit 3 Mio Fr. lassen sich erfahrungsgemäss rund sechs bis zwölf Wohnungen finanzieren. Für 5 Mio Fr. und mehr kann ein grösserer Häuserblock bzw. eine Überbauung in Betracht gezogen werden.Bei 1-Zimmer-Wohnungen gilt in der Regel eine erhöhte Mieterfluktuation mit vermehrtem Verwaltungsaufwand und höheren Unterhalts- und Reparaturkosten. Andererseits sind in Stadt- und Infrastrukturzentren gelegene Kleinwohnungen gesucht, was sich auf die Vermietbarkeit und den Mietertrag günstig auswirkt. Familienwohnungen mit 4½ bis 5½ Zimmern haben den Vorteil, dass in der Regel wenige Mieterwechsel und tiefere Unterhaltskosten zu erwarten sind. Die Chancen beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses liegen insbesondere bei einer guten, nachhaltigen Netto- und Eigenkapitalrendite. Mit einem klaren Liegenschaftenkonzept und baulichen Massnahmen kann Mehrwert geschaffen werden. Doch es gibt auch Risiken: In jedem Falle sollte die Nettorendite alle im Zusammenhang mit der Liegenschaft anfallenden Kosten- und Aufwand-Positionen abdecken, wie z.B. Fremd- und Eigenkapitalverzinsung, Betriebskosten (sofern nicht auf den Mieter abwälzbar), Reparatur- und Unterhaltskosten, Verwaltungsaufwand, Versicherungen, Rückstellungen und Mietzinsaufallsrisiko. In der Regel sollte die Bruttorendite nicht tiefer als 6% liegen. Vorsicht geboten ist bei Verkaufsofferten mit über 8% Rendite. Oft handelt es sich dabei um eine Momentaufnahme, die etwa dringende Sanierungs- und Renovationsarbeiten, bevorstehende Leerstände oder eine allgemeine Verschlechterung wertrelevanter Randbedingungen nicht berücksichtigt.In einem Verkäufermarkt mit Nachfrageüberhang besteht das Risiko von überhöhten Preisen und damit in Kauf genommenen ungenügenden Renditen, die sich anlagemässig nicht vertreten lassen.Ein baulich fundiertes Bewirt-schaftungskonzept mit Budgetierung der inskünftigen Sanierungs- und Renovationskosten ist daher beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses unabdingbar. Als Grundlage dient dabei der gebäudetypische Lebenszyklus. Zudem kann mit der Diskontierung aller inskünftig anfallenden mutmasslichen Aufwände und Erträge der aktuelle Anlagewert bzw. der Kaufpreis und die daraus resultierende Rendite im Sinne einer Investitionsrechnung transparent nachgewiesen werden. Mit einem zukunftsorientierten Bewirtschaftungskonzept, welches auch demografische Bedürfnisentwicklungen berücksichtigt, ist es zudem möglich, den Wert einer Immobilie auch zu steigern.

Zuwarten wegen Dumont-Praxis

Die Praxis hält fest, dass Instandstellungskosten für eine stark vernachlässigte Liegenschaft in den ersten fünf Jahren nach Erwerb steuerlich nicht abzugsfähig sind. Für manch einen Käufer einer sanierungsbedürftigen Liegenschaft bedeutete diese Praxis bis anhin praktisch ein fünfjähriges Moratorium für Sanierungsarbeiten. Neu wird politisch darüber beraten, ob diese noch gültige Dumont-Praxis nicht nur auf Bundes, sondern auch auf Kantonsebene vollständig abzuschaffen sei. Die generellen Chancen für eine Abschaffung stehen tendenziell gut. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses kann es sich demzufolge lohnen, mit Sanierungsarbeiten noch etwas zuzuwarten.

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