Lange Zeit galt das eigene Einfamilienhaus als patente Kapitalanlage. Doch künftig ist hier Vorsicht angebracht. Experten rechnen langfristig mit einer Preissenkung in verschiedenen Regionen der Schweiz. «Es wird nicht mehr so sein, dass Einfamilienhäuser einfach immer mehr Wert gewinnen und sozusagen einen Inflationsschutz haben», warnt Dieter Marmet, Partner beim Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner, Zürich.

Wohnbedürfnisse verändern sich

Was ist passiert? Die 90er Jahre waren das Jahrzehnt des Wohneigentums. Während der Bestand an bewohnten Mietwohnungen zwischen 1990 und 2000 um 3% anwuchs, vervielfachte sich der Eigentumswohnungsbestand um 18%. Der Bestand an bewohnten Einfamilienhäusern kletterte im gleichen Zeitraum sogar um 20%, was laut dem «Immo-Monitoring» von Wüest & Partner 100000 Einheiten entspricht. Das ist so viel wie nie zuvor. Die Wohneigentumsquote der Bevölkerung erhöhte sich damit von 31 auf 35%. Am stärksten legten die Einfamilienhäuser in peripheren Regionen zu; in der Deutschschweiz insbesondere in den Kantonen Zürich, Aargau, Bern und St. Gallen. Laut den Experten von Wüest & Partner dürfte sich die Nachfrage nach Wohneigentum in den kommenden Jahren weiter fortsetzen, wenn auch etwas verlangsamt. Problematisch ist vor allem die Entwicklung in der Peripherie, weil die Hausbesitzer zunehmend älter werden: Anfang der 90er Jahre gehörte der grösste Teil der Wohneigentumsbesitzer noch zu den 35- bis 45-Jährigen. Zehn Jahre später dominierten schon die 40- bis 60-Jährigen. Über die ganze Bevölkerung gesehen wird sich in den kommenden Jahrzehnten die Altersverlagerung weiter fortsetzen; vor allem, weil die Babyboomer-Generation das Betagtenalter erreichen wird. Dabei wird sich die Wohnstruktur laut François Höpflinger, Altersforscher und Professor am soziologischen Institut der Universität Zürich, stark verweiblichen. Denn schon heute leben Frauen im Durchschnitt 5,7 Jahre länger als Männer. Das hat gravierende Konsequenzen auf die Ansprüche an den Wohnraum. Denn mit dem Alter und der Verweiblichung der Gesellschaft verändern sich die Bedürfnisse gegenüber den eigenen vier Wänden. Gefragt sind dann statt freistehender Einfamilienhäuser eher Gesamtüberbauungen mit unterschiedlich grossen und flexiblen Wohneinheiten sowie mit sozialer Infrastruktur und Verkehrsanbindung. «Wir beobachten schon jetzt, dass die Verkäufe von Wohneigentum vorwiegend ab dem Alter von 60 Jahren aufwärts stattfinden. Das bedeutet: Die Hausverkäufe werden in Zukunft zunehmen, während die Zahl der Käufer sinkt», sagt Marmet. Dies könne ein Sinken der Einfamilienhauspreise bewirken. Anzeichen für eine Entwicklung in diese Richtung erkennt Marmet schon heute: «Die Zahl an alten Einfamilienhäusern am Markt nimmt laufend zu», meint er.

Gemeinden sind gefordert

Daniel Hornung hat im Auftrag des Bundesamtes für Raumentwicklung und des Bundesamtes für Wohnungswesen eine Studie über die Wohnungsmarktentwicklung bis 2040 durchgeführt. Der Wohnmarktexperte geht noch weiter als Marmet: «Es entsteht die Gefahr, dass an peripheren Lagen eine zunehmende Zahl von Einfamilienhäusern leer stehen wird und dass viele Einfamilienhausquartiere zu öden Brachen werden», warnt er. Er befürchtet nicht nur einen Verlust an Immobilienwerten und die Verarmung des Quartierlebens, sondern auch in rund 15 bis 20 Jahren einen Rückgang von Steuereinnahmen für die betroffenen Gemeinden. Hornung fordert deshalb: «Die Gemeinden müssten neue Formen von Überbauungen propagieren, statt generell Bauland für Einfamilienhäuser frei zu geben.»

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