Nach mehreren eindrucksvollen Jahren hat sich die Wertentwicklung bei europäischen Immobilien 2007 abgeschwächt – ein Trend, der 2008 anhalten wird.

Eigenen Analysen zufolge betrugen die Immobilienrenditen 2007 im europäischen Gesamtdurchschnitt nur noch 2,8% und dürften 2008 weiter auf 1,9% zurückgehen. Ironischerweise war 2007 jedoch performancemässig ein gutes Jahr, von Grossbritannien als auffällige Ausnahme einmal abgesehen.

Auf dem Pfad Grossbritanniens

Der europäische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren von einem soliden Wirtschaftswachstum und relativ niedrigen Zinsen profitiert. Die Verfügbarkeit günstiger Kredite, gepaart mit dem allgemein guten Konjunkturklima, dem Rückgang der Arbeitslosigkeit und dem zunehmenden Engagement von Pensionsplänen in Immobilien, trieben die Nachfrage in die Höhe und führten in Europa zu Renditen, die 2006 ein Rekordniveau von 13,3% erreichten. Ein Grossteil davon und von den Renditen der Vorjahre entfiel auf den Wertzuwachs oder die Renditekompression.Bereits vor der Hypothekenkrise Mitte 2007 hatte es den Anschein, dass der Wertsteigerung angesichts des schwächeren Wirtschaftswachstums sehr viel engere Grenzen gesetzt sind; die Kreditverknappung bereitete der aktuellen Periode wahlloser Renditekompression in Europa jedoch ein vorzeitiges Ende.

Keine Garantie auf Preisanstieg

Im Gegensatz zum europäischen Festland verzeichnete der britische Immobilienmarkt gegen Ende 2007 einen starken Rückgang der Kapitalwerte und beschloss das Jahr mit einem Gesamtverlust von 5,5%. Die meisten kontinentaleuropäischen Märkte dürften in diesem Jahr – wenn auch in geringerem Umfang – dem negativen Trend Grossbritanniens folgen.Die durch die Hypothekenkrise ausgelöste Neubewertung von Risiken sowie die höheren Fremdkapitalkosten haben den Anstieg der Immobilienpreise im 2. Halbjahr 2007 gebremst und werden dies, zumindest kurzfristig, weiter tun. Während die Märkte in Europa weiter von der hohen Liquidität institutioneller Anleger profitieren werden, die verstärkt in inländische und ausländische Immobilien investieren, wird die Zahl der weitgehend fremdkapitalfinanzierten Investoren angesichts der höheren Kreditkosten zurückgehen.Andererseits dürfte die Kreditdrosselung mittel- bis langfristig auch zu einem Rückgang neuer Immobilienvorhaben führen, was wiederum das Angebot verknappt und sich positiv auf die Mieteinnahmen auswirkt. Investmentmanager können sich nicht mehr auf steigende Preise an den Immobilienmärkten als Renditegarant verlassen. Vielmehr wird die Wertentwicklung zunehmend von den zugrunde liegenden Fundamentaldaten der einzelnen Märkte abhängig sein. Tatsächlich dürften die Renditen in den meisten Ländern und Sektoren 2008 nach oben tendieren. Die Immobilienrenditen werden hauptsächlich über das Mietwachstum erzielt, wobei ein aktives Vermögensmanagement eine immer wichtigere Rolle bei der Steigerung der Performance auf Investmentebene spielt. Manager werden bestrebt sein, Wertzuwachs mit Hilfe aktiver Immobilienmanagement-Strategien zu erzielen, wie etwa durch Renovierungs- und Sanierungsprojekte, Neuverhandlung von Leasingbedingungen oder Umgestaltung der Eigentumsstruktur von Liegenschaften.Obgleich für das Wirtschaftswachstum in Westeuropa 2008 aufgrund der sich abschwächenden US-Konjunktur und der Instabilität an den Finanzmärkten ein Rückgang auf 1,9% (2,7% im Vorjahr) prognostiziert wird, weisen verschiedene Immobilienmärkte immer noch vernünftige Fundamentaldaten auf. Die meisten Märkte für Büroimmobilien melden weniger Leerstände, höhere Bruttoeinnahmen und steigende Mietpreise. 2007 dürfte das Mietwachstum am stärksten in Madrid (17%) ausgefallen sein, gefolgt von Oslo, Stockholm, Paris und London mit etwa 10%.

Anzeige

Nähe zu Verkehrswegen hilft

Eine schwächere Mietpreisentwicklung am Büroflächenmarkt wird in den nächsten Jahren für Berlin, Lissabon, Warschau und Budapest erwartet. Diese Städte weisen die höchste Leerstandsquote auf, und die Nachfrage wird voraussichtlich schwach bleiben. Zu ihnen könnte sich London gesellen, wo die Wachstumsaussichten aufgrund beträchtlicher neuer Angebote und der Abhängigkeit der Stadt vom Finanzsektor beschränkt sein dürften.Der Detailhandelssektor in Kontinentaleuropa entwickelt sich dagegen weiterhin erfreulich, und die Mietwachstumsaussichten werden für die meisten Märkte positiv beurteilt. In anderen Sektoren ist die Nachfrage nach modernen Logistikflächen in Europa weiterhin robust. Aufgrund der zunehmenden Globalisierung der Handelsströme ist davon auszugehen, dass Objekte in guter Lage und regionale Logistikimmobilien besser abschneiden werden. Ingesamt wird das Jahr 2008 von einer anhaltenden Neuanpassung der Renditen gekennzeichnet sein, wenn sich die Marktakteure auf die höheren Fremdkapitalkosten einstellen.