Obschon die Lex Koller heute in vielen Bereichen fast wirkungslos ist, führt die vorgesehene Aufhebung zu grossen Diskussionen. Zwar bestehen in der räumlichen Entwicklung der Schweiz vielfältige Herausforderungen, die Lex Koller, so wie sie heute besteht, trägt aber kaum zur Lösung dieser Probleme bei.

Übertriebene Ängste

Die Auswirkungen einer Aufhebung der Lex Koller werden in der Öffentlichkeit und im Parlament sehr kontrovers beurteilt. In der Diskussion findet aber oftmals eine Vermischung der Lex Koller mit anderen Themen statt, die gar nicht Gegenstand dieses Gesetzes sind. Insbesondere die Miete von Wohnungen und grossmehrheitlich der Erwerb von Erstwohnsitzen durch Ausländer sind nicht beziehungsweise nicht mehr Gegenstand der Lex Koller; sie betreffen vielmehr die Ausländergesetzgebung (siehe auch Kasten).

Geringer Einfluss auf den Markt

Zwar ist zu erwarten, dass eine Aufhebung des Gesetzes zu einer zusätzlichen Nachfrage nach Investitionen in Mehrfamilienhäuser in der Schweiz führt. Allerdings ist entgegen den oft geäusserten Befürchtungen nicht davon auszugehen, dass eine solche zusätzliche Nachfrage zu einem «Ausverkauf der Heimat» führen würde. Das Volumen im Handel von Mehrfamilienhäusern in der Schweiz ist gering. Zudem ist nur ein klei- ner Teil des Mehrfamilienhaus-Bestandes für institutionelle ausländische Investoren interessant.

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In den urbanen Räumen am Genfersee und um Zürich träten aber zusätzliche Nachfrager auf, welche die grosse inländische Nachfrage nach bestehenden Liegenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten konkurrenzieren würden (siehe Grafik). Ein relativer Anstieg der Preise von Mehrfamilienhäusern in diesen Regionen ist daher nicht auszuschliessen.

Zwar beeinflussen die Wohnungsmieten die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern. Der Umkehrschluss gilt hingegen nicht. Bei Neuvermietungen orientieren sich die Eigentümer - ob mit oder ohne Lex Koller - am Markt. Das bedeutet, dass Angebot und Nachfrage nach Mietwohnungen sowie die Zahlungsfähigkeit der Mietinteressenten die Kernpunkte der Mietpreisbestimmung sind.

Bei den bestehenden Mietverhältnissen gibt das Mietrecht vor, was möglich ist und was nicht. Daran haben sich alle Eigentümer zu halten, seien dies Schweizer oder Ausländer. Insofern ist sowohl bei den Neumieten als auch bei den Bestandesmieten bei einer Aufhebung der Lex Koller mit keinen namhaften Veränderungen gegenüber dem Status quo zu rechnen.

Kaum Zweitwohnungs-Nachfrage

Bei einer Aufhebung der Lex Koller ist auch in nicht touristischen Gebieten - ausser im gehobenen und luxuriösen Segment - von keiner grossen Zusatznachfrage nach Zweitwohnungen auszugehen. Die zu erwartende zusätzliche Nachfrage dürfte sich wiederum auf die Region Genfersee sowie die ufernahen Lagen des Zürichsees sowie der Seen der Zentralschweiz konzentrieren. Eine gewisse zusätzliche Nach- frage könnte allenfalls auch im Tessin bestehen. In den anderen nicht touristischen Regionen der Schweiz ist davon auszugehen, dass sich die zusätzliche Nachfrage nach Zweitwohnungen auf Einzelfälle beschränken wird.

In den Zentren wird die Lex Koller heute sehr streng befolgt, und es ist praktisch unmöglich, eine Bewilligung für eine Zweitwohnung zu erhalten. Allerdings bestehen Möglichkeiten, legal eine Wohnung zu erwerben und diese letztlich als Zweitwohnung zu verwenden. Des Weiteren gibt es Anbieter, die auf die Vermietung von exklusiven Wohnungen an Personen im Ausland spezialisiert sind. Eine Aufhebung der Lex Koller hätte dann höchstens den Effekt, dass die Wohnung gekauft statt gemietet würde.

Die Probleme sind andere

Neben schweizweiten Herausforderungen wie «Zersiedelung» oder «Einfamilienhausbrache» akzentuieren sich viele weitere Fragestellungen der Raumentwicklung und der Immobilienmärkte in den Gebieten am Genfersee, im Grossraum Zürich sowie in ausgewählten touristischen Regionen. Während im Tourismus Massnahmen ergriffen werden oder bereits ergriffen wurden, ist der Nachfragedruck in den zentralen Lagen des Mittellandes gross, was zu Verdrängungseffekten, «sozialer Entmischung», einer Ausdehnung der Agglomerationen und grösseren Pendlerströmen führt. Die Lex Koller trägt wenig zur Lösung dieser Fragen bei.