Schuster, bleib bei deinem Leisten. Dieser Grundsatz soll nicht vorverurteilend wirken, doch zeigt die Haltung den Respekt vor einem Hotelprojekt auf. Eine zentrale Forderung an eine (neue) Hotelbaute lautet, dass es sich um ein investmenttaugliches Objekt handeln muss. Ein solches Objekt liegt zwangsläufig an Lagen, an denen eine überdurchschnittliche Auslastung erzielt werden kann. Solche Lagen werden von Entwicklern im Gesamtmix der möglichen Nutzungen am gewählten Standort erkannt und aufbereitet. Zudem ist das Verhältnis zwischen Entwickler, Kapital und Investor so verteilt, dass der Investor eine Mindestrendite dem Risiko entsprechend voraussetzt. Die Trennung von Immobilieneigentum und Betrieb stellt einen notwendigen Weg dar, sodass jeder Beteiligte seinen Kernkompetenzen entsprechend agieren kann. An A-Standorten und einem den Anforderungen genügenden Projekt wird ein internationaler Betreiber durchaus geneigt sein, sich zu engagieren. Dadurch nimmt er dem Investor über einen langjährigen Mietvertrag das Betriebsrisiko ab.

Lebenszykluskosten ermitteln

Um das Investment bereits in der Vorprojektphase beurteilen zu können, werden einerseits die Baukosten abgeschätzt und anderseits entsteht aus einer intensiven Umfeld- und Marktanalyse ein Hotelkonzept, das in seiner Art in überdurchschnittlicher Weise vom Markt absorbiert werden soll. Beruhend auf diesen Daten können von den Erstellungskosten die dem Investor verbleibenden Betriebskosten und auch die Lebenszykluskosten ermittelt werden. Diese Darstellungen und Berechnungen sind notwendig, um die betrieblichen und immobilientechnischen Anforderungen aufeinander abzustimmen.

Projektcontrolling einsetzen

Das konzeptionelle Denken geht demzufolge bereits ab der Vorprojektphase Hand in Hand mit der Projektentwicklung einher. Zudem ist es wichtig, den Hotelbetreiber so früh wie möglich in den Entwicklungsprozess einzubinden, denn viele Vorgaben und konzeptionelle Ausrichtungen werden vom Betreiber als Grundvoraussetzung eingebracht und müssen nicht neu erfunden werden. Hier kann mittels eines griffigen Projektcontrollings die Machbarkeit und Zielverträglichkeit wiederum überprüft werden. Der Einbezug des Betreibers soll nicht etwa einem Wunschdenken entsprechen, sondern ein wichtiger Beitrag sein, damit die Betriebskosten in der Nutzungsphase reduziert werden können.

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Eine ungenügende Ertragslage respektive ein ungenügender Mietzins könnte mit einer umfassenden Vorabklärung verhindert werden. Der mit der Materie wenig vertraute Investor betreibt in der Hotellerie - bewusst oder unbewusst - mit einem ungezielten Engagement mehr Artenschutz als ein ertragreiches Investment.