Die Zinsen für Libor-Hypotheken werden von der Höhe des Libor (London Interbank Offered Rate) bestimmt – einem Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander ungedeckte Kredite gewähren. So hat sich der Dreimonats-Franken-Libor – der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) – gegenwärtig bei rund 2,75% eingependelt. Bei Libor-Hypotheken kommen individuelle Zuschläge von in der Regel 1% hinzu, was einen Dreimonats-satz von rund 3,75% ergibt.

Die Höhe der Zinsen für Fest-hypotheken richtet sich hingegen nach den Swapsätzen mit entsprechenden Laufzeiten und hängt somit ebenfalls stark von den Leitzinsen wie dem Dreimonats-Libor ab. Für Festhypotheken mit Laufzeiten von zwei, drei, fünf und zehn Jahren bewegen sich die Zinsen derzeit durchschnittlich 50 bis 100 Basispunkte über den Sätzen für Hypotheken mit Dreimonats-Libor.

Zinsen beeinflussen Libor

Dieser wird durch die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) geprägt, welche sich die Preisstabilität als Hauptziel gesetzt hat. SNB-Direktionsmitglied Thomas Jordan hat kürzlich in einem Interview in der «NZZ am Sonntag» vor einer Lohn-Preis-Spirale gewarnt. Sollten im Herbst höhere Löhne ausgehandelt werden, könnte die SNB mit einer Zinserhöhung antworten. Dies würde höhere Zinsen für Libor und Festhypotheken bedeuten.

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Es ist aber zu bezweifeln, ob die grossen Inflationssorgen gerechtfertigt sind. Denn am 19. Juni hatte die SNB noch betont, dass die hohen Inflationserwartungen nur ein vorübergehendes Phänomen seien. Etwa die ZKB prognostiziert für 2008 denn auch eine Inflationsrate von 2,2% und für 2009 noch 1,5%.

Gleichzeitig lahmt aber die Konjunktur. Das wäre kein Umfeld, in dem Zinsen erhöht, sondern eher gesenkt werden müssten. Roger Wiesendanger will sich bezüglich der Geldpolitik der SNB nicht festlegen. Der Leiter Produktmanagement Finanzierungen bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB) geht aber von einem Szenario mit tieferen Zinsen für Libor- wie auch für Festhypotheken aus.

Anders sieht es bei den variablen Hypothekarzinsen aus. Gemäss der seit Anfang Jahr gültigen neuen Mietrechtsverordnung wird der variable Hypothekarzins nicht mehr von der Politik, dafür stärker vom Markt bestimmt – die SNB veröffentlicht im September erstmals einen entsprechenden Referenzzinssatz. «Aus Angst vor einer schlechten Presse haben die Banken mit einer Zinserhöhung zugewartet. Deshalb könnte es im Herbst durchaus zu einer Erhöhung von 0,25% oder 0,50% kommen», sagt Adrian Wenger, Leiter der Hypothekarberatung des Vermögenszentrums (VZ).

Die Wirkung der Entkoppelung des variablen Hypothekarzinses auf den Hypothekenmarkt ist nicht zu unterschätzen, ist das Modell doch in den letzten Jahren wieder stark aufgekommen. Im 50 Mrd Fr. schweren Hypothekenportfolio der ZKB vereinnahmt es immer-hin rund 20%.

Grossbanken unter Druck

Neben der Inflation und den Taten liberaler Politiker haben weitere Faktoren einen Einfluss auf die Höhe der Hypothekarzinsen, so auch die Situation im Bankensektor. Insbesondere den Grossbanken geht es gegenwärtig gar nicht gut. Die SNB und die Eidgenössische Bankenkommission haben deshalb jüngst die Eindämmung des Fremdkapitals bei UBS und CS gefordert. Ob die Grossbanken das Volumen der Firmen-, der Hypothekar- oder anderer Kredite abbauen werden, ist laut Adrian Wenger noch völlig unklar. «Die Margen im Hypothekargeschäft haben sich allerdings in den letzten Jahren geschmälert. Das spüren auch die Grossen», zeigt sich der VZ-Fachmann überzeugt. Zudem sei die Situation an den Börsen sehr unsicher, es werde weniger angelegt, dafür mehr gespart. «Wer den Kauf von Wohneigentum erwägt, wartet in dieser Situation eher noch etwas ab», erläutert Wenger. Mit anderen Worten: Zumindest die Grossbanken könnten beim Hypothekenangebot wesentlich zurückhaltender agieren, und gleichzeitig ist eine sinkende Nachfrage zu erwarten. Gemäss Wenger würde diese Konstellation den Hypothekarzinsen unter dem Strich wieder etwas Auftrieb geben.

Was für die Grossbanken gilt, berührt andere Hypothekarinstitute indessen nur am Rande. Etwa die ZKB gibt sich im Hypo-geschäft eher offensiv. «Wir werden derzeit von Spargeldern überströmt», sagt Roger Wiesendanger. Die Bank setze diese Mittel lieber für die Vergabe von Wohnbaufinanzierungen im Wirtschaftsraum Zürich ein, als sie im Interbankenmarkt zu platzieren. Sollten weitere Institute dem ZKB-Beispiel folgen, hätte dies wiederum eine dämpfende Wirkung auf die Hypothekarzinsen.