Von Seiten des Angebots wird die langfristige Preisentwicklung auf regionaler Ebene von der Verfügbarkeit von Bauland und von der Grösse und der Struktur des Wohnungsbestandes bestimmt. Nachfrageseitig spielen die wirtschaftliche Attraktivität einer Region – sie beeinflusst vor allem die Migrationsströme –, die Entwicklung der (Verkehrs-)Infrastruktur sowie soziodemografische Verschiebungen innerhalb der Nachfrage eine wichtige Rolle. In der langfristigen Betrachtung ist davon auszugehen, dass Objekte im Wohneigentum sowie eher kleinere Mietwohnungen auf eine rege zusätzliche Nachfrage stossen werden, was insbesondere an Lagen mit grosser Nachfrage und knappen Baulandreserven zu einem positiven Preistrend führt, während eher periphere Regionen allenfalls einen stabilen Trend aufweisen.

Preise sind zu hoch

Neben diesen Unterschieden im Trend sind in den vergangenen Jahren wieder vermehrt die zyklischen Entwicklungen ins Zentrum des Interesses gerückt. Die Verfügbarkeit von günstigem Kapital, die Liberalisierungen im Migrationsbereich und die ausgezeichnete Wirtschaftslage haben zu einem deutlichen Anstieg der Nachfrage nach Wohneigentum beigetragen. Trotz hoher Neuproduktion hat dies die Preise landesweit nach oben getrieben. Insbesondere in den urbanen Räumen Genfersee und Zürich, die von der konjunkturellen Situation überdurchschnittlich profitierten, waren an attraktiven Lagen Preisanstiege von 60 bis 100% und mehr keine Seltenheit. Obschon der Grossteil dieser Preisanstiege zyklischer Natur ist und generell gut durch fundamentale Daten erklärt werden kann, sind Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in den dynamischen Wirtschaftsregionen sowie vielen touristischen Gemeinden heute äusserst hoch bewertet.

Während Preisprognosen für Tourismusdestinationen im Top-Segment aufgrund der speziellen Marktverhältnisse praktisch unmöglich sind, ist davon auszugehen, dass die gegenwärtige starke Abkühlung der Konjunktur an weiten Teilen der Schweiz nicht spurlos vorübergehen wird. Insbesondere die Preise in den Regionen Genfersee und Zürich, aber auch in vielen Tourismusdestinationen, die in der Aufwärtsbewegung eine starke Dynamik aufwiesen, könnten in den kommenden zwei Jahren in den mittleren und gehobenen Segmenten des Wohneigentumsbereichs auch in der Abwärtsbewegung entsprechend stark nach unten ausschlagen. An diesen Standorten ist bis Ende 2010 mit einem Preisrückgang von bis zu 20% zu rechnen, wobei Eigentumswohnungen eher stärker betroffen sein dürften als Einfamilienhäuser.

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Der Mietwohnungsmarkt wird von diesen Entwicklungen nur geringfügig beeinflusst, zumindest auf gesamtschweizerischer Ebene. Aufgrund der nachlassenden Immigration von Arbeitskräften ist allerdings in den Grosszentren und deren Agglomerationen mit einem Rückgang des Nachfragedrucks zu rechnen, der zu einer Abflachung des Preistrends bei Neumieten führen wird, im gehobenen Mietwohnungssegment gar zu einem Rückgang. Insgesamt ist aber davon auszugehen, dass die Mieten mittelfristig weiter steigen werden.