Gewerbeliegenschaften mit Büronutzung an zentralen Lagen in Zürich sind für Investoren seit Jahren kein Schnäppchen. Eine konstant hohe Nachfrage bei einem knappen Angebot hält die Preise hoch und führt zu niedrigen erzielbaren Mietrenditen. Auch die Finanzkrise, gegenüber der Zürich aufgrund seiner Wirtschaftsstruktur besonders exponiert ist, hat daran bisher nicht viel geändert. Zwar erwarten vereinzelte Research-Häuser aufgrund hoher temporärer Angebotsausweitungen an zentralen Lagen in Zukunft kleinere Preiskorrekturen, signifikante Miet- und Transaktionspreiseinbrüche sind bislang aber noch nicht feststellbar.

Ein Blick über die Grenzen offenbart für europäische Nachbarstädte ein völlig anderes Bild. Hier zeigten die Immobilienmärkte in den letzten Jahren eine sehr hohe Sensitivität auf ökonomische Hiobsbotschaften. Gemäss dem Research-Haus Property Market Analysis (PMA) sind beispielsweise in London die Preise für hochwertige Büroimmobilien an zentralen Lagen allein 2008 um rund 30% eingebrochen. Mit -17% ging 2009 die Wertvernichtung weiter. Paris schnitt mit rund -32% in 2008 und -19% 2009 sogar noch schlechter ab. Auch die Mietermärkte offenbarten ihre Risiken. In Frankfurt am Main ist der Büroleerstand seit 2003 nie unter 15% gefallen. Mit derzeit rund 1,8 Mio m² leerstehenden hochwertigen Büroflächen im Stadtbereich bräuchte es rund 50000 neue Büroarbeitsplätze, um das Angebot auszubalancieren - eine Zahl, die im derzeitigen Wirtschaftsumfeld wohl vorerst kaum erreicht werden kann.

Hohe Risikoprämien in Zürich

In Transaktionspreisen für Anlageliegenschaften müssten sich die aktuellen Markteigenschaften und zukünftigen Entwicklungsaussichten widerspiegeln. Die Theorie, dass hohe Risiken durch hohe Risikoprämien kompensiert werden, sollte auch für Immobilienmärkte gelten. Märkte mit hohen Leerständen und volatileren Preisentwicklungen müssten danach mit höheren Renditen entschädigen. Bei einem Vergleich der absoluten Renditen scheint dies in Europa auch der Fall zu sein. Zürich mit seinem stabileren Marktumfeld hatte seit 2000 mit durchschnittlich rund 5,0% mit die niedrigsten Nettoanfangsrenditen. Paris und London beispielsweise folgen erst in deutlichem Abstand mit rund 5,5% respektive 5,8%. Absolute Renditen sind aber keine Risikoprämien, die Märkte vergleichbar machen. Hierfür muss noch der risikofreie Zinssatz abgezogen werden. Durch das niedrige Zinsniveau in der Schweiz bietet Zürich aus dieser Perspektive interessanterweise seit Jahren die höchsten Risikoprämien. Begründet werden könnte dies mit einem niedrigeren Mietwachstum als in anderen europäischen Städten. Dies war in der Vergangenheit aber keineswegs der Fall. Die realen Büromieten, d.h. die um die jeweilige Inflation bereinigten Marktmieten, sind seit 2000 in fast allen europäischen Städten stärker gefallen als in Zürich. Mit Spitzenwerten von -44% in Madrid und -40% in London im Zeitraum von 2000-2009 haben sich alles andere als Wachstumsfantasien realisiert.

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International gesehen bietet Zürich demnach bei soliden Marktbedingungen und im europäischen Vergleich keineswegs niedrigerem Wachstum höhere Risikoprämien. Somit kann von einem teuren Pflaster - zumindest aus Sicht internationaler Investoren - eigentlich keine Rede sein.