Die Zinsen - ob kurz- oder langfristig - befinden sich auf historischen Tiefwerten. Das nutzen Banken aus und machen Werbung für Festhypotheken mit langen Laufzeiten. Während die langfristige Zinsabsicherung vor allem für risikoscheue Immobilienbesitzer sinnvoll ist, eignet sich die Festhypothek aufgrund des Mangels an Alternativen nur für kleinere Volumina, etwa bei Eigenheimen. Wer aber grössere Objekte oder sogar Immobilienportfolios besitzt, sollte die Finger von Festhypotheken lassen.

Festhypotheken verpflichten den Kreditnehmer, der Bank beispielsweise über zehn Jahre einen fixen Zinssatz zu zahlen. Dieser Zinssatz setzt sich zusammen aus effektivem Interbank-Marktzinssatz und allerlei Margen, die für den Kunden nicht transparent sind und bei jedem Institut anders heissen.

Festhypothek kann teuer werden

Angenommen, der Kunde unterschreibt für zehn Jahre und möchte nach fünf Jahren aus der Festhypothek aussteigen, kann das teuer werden. Bei einem vorzeitigen Ausstieg kann die Differenz der effektiven Interbank-Marktzinssätze bei Geschäftsabschluss und zum Ausstiegstermin positiv oder negativ sein, also zugunsten oder zulasten des aus der Festhypothek aussteigenden Kunden ausfallen. Was den Kunden aber in jedem Fall teuer zu stehen kommt, ist, dass die Bank auf all den anderen Margen für die gesamte Restlaufzeit besteht, obwohl der Kunde aussteigt. So bezahlt der Kunde etwa für die verbleibenden fünf Jahre die volle Risikomarge, obwohl kein Risiko mehr besteht.

Es gibt bessere Strategien

Es gibt allerdings interessante Alternativen zu Festhypotheken, die von Banken leider nicht gepusht werden. Ein Beispiel sind derivative Produkte, die dem Kunden einen Maximalzinssatz garantieren. Diese «Versicherungsprämien» sind allerdings oft recht teuer. Zudem ist die Preisgestaltung für Nichtspezialisten kaum nachzuvollziehen. Ein unabhängiger Experte kann hier Abhilfe schaffen: Mit dem Kunden die Strategie festlegen, Produkte finden und deren Pricing bei den Banken aushandeln. Genauso wie sich die Kundin mit diesem Maximalzinssatz gegen steigende Zinsen absichern kann, kann sie auch die Chance auf fallende Zinsen an die Bank abgeben. Dafür erhält sie eine «Versicherungsprämie». Sie zahlt also nicht nur eine «teure» Prämie, sondern sie bekommt eine ebensolche auch ausbezahlt.

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Die Grafik zeigt ein Beispiel. Heute beträgt der Zinssatz 2,5%. Die Kundin sichert sich ab gegen steigende Zinsen über 3%. Wenn der Satz zum Beispiel auf 3,5% steigt, zahlt sie nur 3%. Diese Absicherung kostet eine Prämie. Zudem ist sie bereit, auch dann noch 2% zu zahlen, wenn der Zins unter 2% fällt. Dafür bekommt sie eine Prämie. Die Prämie, die sie zahlt, und jene, die sie erhält, heben sich auf. Die Absicherung wird kostenlos.