Seit zwei Jahren predigen die Schweizer Banken, dass die Zinsen steigen werden, was den Immobilienbesitzer motivieren soll, langfristige Festhypotheken abzuschliessen. Man kann es den Bankern nicht verübeln. Einerseits sind die Zinsen tatsächlich in fast allen Laufzeiten auf Allzeittiefs, und anderseits garantiert jede abgeschlossene Festhypothek für deren Gesamtlaufzeit der Bank gesicherten Profit.

Wer diesem Lockruf bisher widerstand, freut sich heute. Denn mittlerweile sind die Zinsen nochmals signifikant abgerutscht. Und dass es irgendwann wieder raufgeht, ist so sicher wie dass Grossbanken und Eurostaaten nicht in Konkurs gehen können. Beim aktuellen 1-Monats-Zinssatz von 0,04% plus der jeweiligen Bankmarge kommt bei manchen Hypothekarkunden Freude auf. Wer heute mit einem variablen Zinsprodukt mehr als 1,00% bezahlt, sollte ein ernstes Wörtchen mit seinem Banker sprechen oder sich an einen unabhängigen Berater wenden.

Und dem, der sich langfristig absichern will, sei gesagt, dass sich die langen Laufzeiten der Festhypotheken in der Vergangenheit kaum gelohnt haben. Bei einer Betrachtung der letzten 30 Jahre lag der durchschnittliche 10-Jahres-Zinssatz mit 4,27% höher als der 3-Monats-Satz mit 3,69%. Das macht bei einer Hypothek von 10 Mio Fr. satte 1,74 Mio Fr. aus.

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Zinskosten senken

Wie auch immer Sie sich entscheiden, mit einer wenig bekannten Methode, dem Verkauf einer sogenannten Receiver-Zins-Swaption, lassen sich die Zinskosten optimieren. Das Wort Zins-Swaption setzt sich zusammen aus Zins-Swap (ein kostenloser Vertrag, einen festen Zinssatz gegen einen variablen auszutauschen) und Option. Wer eine Zins-Swaption kauft, hat das Recht, aber nicht die Pflicht einen Zins-Swap zu vorbestimmten Konditionen abzuschliessen. Der Verkäufer der Zins-Swaption, hat die Pflicht, den Vertrag einzugehen, wenn die Käuferin es wünscht.

Nehmen wir folgendes Beispiel: Die Käuferin ersteht eine Receiver-Zins-Swaption über 10 Mio Fr. zu einer Laufzeit von drei Jahren und einer Prämie von 3,5%. Dies auf der Basis eines Zins-Swaps mit einer Laufzeit von zehn Jahren und zu einem fixen Satz von 2,5% und mit dem 3-Monats-Libor als variablem Satz.

Die Käuferin dieses Produkts hätte dementsprechend in drei Jahren das Recht, für die darauffolgenden zehn Jahre den festen Zinssatz von 2,5% zu erhalten und den 3-Monats-Libor zu bezahlen.

Wenn also am Verfalltag in drei Jahren der 10-Jahres-Zins-Swap höher ist als 2,5%, wird die Käuferin der Zins-Swaption diese nicht ausüben, weil sie im direkten Markt einen höheren Zinssatz erzielen kann. Wenn der Zins aber tiefer ist als 2,5%, wird sie sie ausüben, und der Verkäufer muss ihr die 2,5% bezahlen, wogegen er wiederum den 3-Monats-Libor erhält.

Dieses Absicherungsgeschäft kommt einer Versicherung gleich, nicht weniger als 2,5% für zehn Jahre beginnend in drei Jahren zu erhalten. Wie jede Versicherung kostet auch diese eine Prämie, die von der Käuferin an den Verkäufer bezahlt werden muss.

350000 Franken zusätzlich

Für den Immobilienbesitzer, der seine Zinskosten gerne optimieren möchte, bietet sich eine solche Zins-Swaption als Verkäufer an. Der Immobilienbesitzer denkt sich, dass er gut damit leben kann, wenn er in drei Jahren für zehn Jahre 2,5% für seine Hypothek bezahlen muss. Zum Vergleich: Der aktuelle 10-Jahres-Satz, startend in drei Jahren, steht bei 2,6%. Des Weiteren bekommt der Verkäufer die Prämie vom Käufer bezahlt. In diesem konkreten Fall beträgt diese immerhin einmalig 3,5% des Volumens. Bei unserem Beispiel einer 10-Mio-Fr.-Hypothek sind das 350 000 Fr. zusätzlich in der Kasse.

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Wenn der Immobilienbesitzer sich aber aufgrund der Marktentwicklung unwohl fühlt, kann er die verkaufte Zins-Swaption jederzeit glattstellen. Ganz im Gegensatz zur Festhypothek, an der es für deren Laufzeit nichts zu rütteln gibt.