Für die Schweizer Immobilienbranche gibt es eine schlechte und eine gute Nachricht. Die schlechte Nachricht: Die Jubelstimmung bei den Büroflächen ist vorbei. In den letzten zwölf Monaten stiegen etwa die Preise im Raum Zürich um 5,2% ? eine Entwicklung, die vorerst der Vergangenheit angehört. Die gute Nachricht: In einer Welt der zusammenbrechenden Märkte und Grosskonzerne gibt es aus dem Büroflächenmarkt zumindest vorerst keine weiteren schlechten Nachrichten zu vermelden. Die grossen Immobiliengesellschaften fürchten weder einen massiven Anstieg der Leerstände noch eine Kündigungswelle, wie verschiedene CEO auf Anfrage bestätigen.

Langsamere Preissteigerung

«Die Situation auf dem Büroflächenmarkt hat sich eingetrübt», sagt Markus Graf, CEO der Swiss Prime Site (SPS). Cyrill Schneuwly, CEO von Intershop, bestätigt: «Es wird in nächster Zeit nicht mehr so rund laufen wie bisher.»

Das neueste Immo-Monitoring der Beratungsfirma Wüest & Partner fasst diese Aussagen in Zahlen. Innert des letzten Jahres stiegen die Preise für Büroflächen um 2,4%. Für die kommenden zwölf Monate rechnen Wüest & Partner nun mit einem deutlichen Rückgang der Preiszunahme auf noch 1% (siehe Tabelle). Für das Deutschschweizer Immobilien-Eldorado, den Grossraum Zürich, sagen Wüest & Partner gar eine deutliche Abschwächung der Preissteigerung von 5,2 auf noch 1,4% vorher. Die Prognose basiert auf der Annahme eines Wachstums des Bruttoinlandprodukts um 1,3%. Laut Dieter Marmet von Wüest & Partner würde sich an den Vorhersagen auch nicht viel ändern, wenn das Wachstum um einige Stellen hinter dem Komma tiefer ausfiele.

Steigende Leerstände?

Auswirkungen zeigen sich zuallererst bei der Geissel aller Immobilienfirmen, den Leerständen. Derzeit kommt eine Entwicklung zum Stillstand, die für die Immobilienbranche von enormer Bedeutung war. In den letzten Jahren wurden der Bürobau-Spekulationsblase langsam aber stetig die Luft abgelassen. In Zürich lag die Angebotsziffer in den letzten fünf Jahren gemäss Zahlen von Wüest & Partner bei 12,2%, in Basel bei 5,7%. Diese Werte konnten innert den letzten zwölf Monaten deutlich abgesenkt werden. Doch bereits zeigt die Kurve wieder nach oben (siehe Grafik). «Der Leerstand wird wohl dieses und nächstes Jahr stagnieren und später leicht steigen», schätzt Felix Thurnheer, Head of Research des Immobilienvermarkters Colliers. Die Immobilienfirmen selber stellen sich bei der Absenkung ihrer Leerstände auf eine Verlangsamung ein. Intershop beispielsweise konnte in den letzten Jahren jeweils 2 bis 3 Prozentpunkte abbauen. «Das wird in den nächsten Jahren schwieriger werden», sagt CEO Schneuwly. Auch die PSP rechnet mit einer Verlangsamung des Leerstandsabbaus (siehe Interview).

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Zumindest vorerst macht diese Entwicklung den Immobilienfirmen aber kaum Kopfweh, weil ein noch viel grösseres Übel auszubleiben scheint. Die Bankenkrise hat vorerst keine Auswirkungen auf den Büromarkt der Finanzplätze Genf und Zürich. Einer der Grossmieter der Intershop ist die Credit Suisse. «Von Seiten der CS konnte bisher kein reduzierter Bedarf an Flächen festgestellt werden und es gab auch keine Kündigungen», sagt CEO Schneuwly.

Für den Raum Genf?Lausanne bezeichnet SPS-CEO Markus Graf den Nachfragerückgang sogar als willkommene Entspannung, weil die Leerstandsziffern dort in den vergangenen Jahren sehr tief lagen und Interessenten kaum Büros fanden. Alle befragten Fachleute bestätigen: Der Abbau im Finanzsektor betrifft das Investment Banking ? und das ist in London und New York angesiedelt.

Bautätigkeit bleibt hoch

Doch versprühen die Immobiliengesellschaften nicht Zweckoptimismus? Wohl kaum, denn sie stellen Schaufel und Pickel noch längst nicht in die Ecke. Allreal hat laut Kommunikationsleiter Matthias Meier kein Projekt auf Eis gelegt. Die Swiss Prime Site (SPS) treibt den Bau von gleich zwei Grossprojekten voran, der Prime Tower auf dem Zürcher Maag-Areal und die PostFinance-Arena in Bern. Letztere ist voll vermietet. Beim Büroturm liegt der Vermietungsstand bei 52%. Das ist kein Grund zur Sorge für CEO Markus Graf, ist der Bezugstermin doch erst im März 2011. Das lässt Zeit für die Mietersuche ? oder für den nächsten Wirtschaftsaufschwung, wie anzufügen ist.

Unsicherheitsfaktor Rezession

Gerade das Beispiel der SPS zeigt, dass die Immobilienfirmen aus dem Schaden der letzten Jahrzehnte klug wurden. Kaum jemand baut heute ein Bürohaus, wenn er nicht mindestens einen Drittel der Fläche an einen finanzkräftigen Mieter mit gutem Namen vermietet hat. Leere Büro-Investitionsruinen werden in der Schweiz so schnell also nicht zu sehen sein.

Eine Unsicherheit bleibt allerdings. Eine kurze Rezession ? zwei Quartale mit negativen Wachstumsraten des Bruttoinlandprodukts ? würden nur geringe Folgen auf den Immobilienmarkt zeigen, ist SPS-CEO Graf überzeugt. «Negativ würde sich aber eine langanhaltende, gravierende Rezession auswirken.» In einem solchen Umfeld würde die Nachfrage laut Graf stark einbrechen und eine Erholung lange Zeit auf sich warten lassen ? wie das Beispiel Japans in den 1990er Jahren gezeigt habe.

 

 

nachgefragt


«Wir schliessen eine Leerstands-Erhöhung aus»

Ludwig Reinsperger ist Chief Investment Officer (CIO) der PSP Swiss Property, der grössten Immobilienfirma der Schweiz.

Flieht jetzt alles in den sicheren Hafen Immobilien?

Ludwig Reinsperger: Das Interesse an Immobilien ist sicher grösser, auch darum, weil es in der Schweiz keine Preisübertreibungen gab wie in anderen Ländern. Ausländische Investoren, die über viel Fremdkapital verfügten, haben sich inzwischen allerdings zurückgezogen. Es könnte sein, dass wir mittelfristig wieder zu vernünftigen Preisen Liegenschaften und Grundstücke kaufen können. Die Konkurrenzsituation ist allerdings weiterhin stark, vor allem wegen des Anlagebedarfs der institutionellen Investoren aus der Schweiz.

Steigen Ihre Leerstände?

Reinsperger: Eine Erhöhung der Leerstände schliessen wir aus. Unsere Leerstandsquote betrug Mitte Jahr 10,6% und dürfte Ende 2008 wie angekündigt bei 9% liegen. Nächstes Jahr könnte sich dieses Tempo wegen der Wirtschaftslage aber verlangsamen.

Stellen Sie Projekte wie das Thermalbad auf dem Hürlimann-Areal oder den Ausbau des Löwenbräu-Areals in Zürich-West zurück?

Reinsperger: Nein. Solche Investitionen sind langfristiger Natur, man darf sich nicht durch vorübergehende Unsicherheiten beeinflussen lassen. Der Vorteil der PSP ist auch bei Neubauprojekten der hohe Eigenkapitalanteil.

Wie erklären Sie den starken Rückgang der PSP-Aktie?

Reinsperger: Der Grund liegt in einer negativen Marktpublikation durch Morgan Stanley. Der Bericht ist undiffernziert und enthält Behauptungen, die wir überhaupt nicht teilen.