Eine Anlage in Büroimmobilien ist im Vergleich zu den anderen Immobilienobjektarten eher mit Risiko behaftet. Denn der Büromarkt ist stärker abhängig von der Konjunktur und damit mehr gefährdet für Leerstände als beispielsweise Mehrfamilienhäuser. Auf der anderen Seite sind bei Büroliegenschaften – wie es generell für höhere Risiken gilt – auch höhere Renditen möglich. Die letzten Jahre waren diesbezüglich gut, aber nicht berauschend.

Was tatsächlich gezahlt wird

Schuld daran waren zunehmende Leerstände und sinkende Mieteinnahmen. Die gute Konjunkturlage der letzten Jahre hat aber Schlimmeres verhindert. Ein Blick in den IAZI Swiss Property Benchmark, der die Daten von über 7000 Renditeliegenschaften enthält, zeigt: In den Jahren seit 2000 erzielten Büroliegenschaften im Durchschnitt eine Netto-Cashflow-Rendite von gut 4,5%. Damit liegen sie allerdings nur leicht über den Renditen der Wohnliegenschaften. Ein grosses Problem waren in den letzten Jahren vielerorts die Leerstände, die bei den untersuchten Liegenschaften auf insgesamt bis 5% anstiegen. Im gleichen Zug sanken aber auch die Mieteinnahmen, allerdings nicht dramatisch.Der Verlauf der Mietpreise wird generell meist anhand von Inseratpreisen gemessen, da diese einfacher erhältlich sind. Allerdings reflektieren diese immer nur die Angebote, welche sich oft von den tatsächlich erfolgten Zahlungen unterscheiden. Verstärkt gilt das für den Geschäftsflächenmarkt, in dem mit langfristigen Verträgen gearbeitet wird. Bestehende Mietverträge und Inserate für Neuabschlüsse können sich dadurch deutlich unterscheiden. Dies zeigt auch die vorliegende Auswertung und Veröffentlichung von Bestandesmieten anhand der Daten von institutionellen Immobilieneigentümern. Bei Angebotsmietindizes sanken die Preise im Zuge der Immobilienkrise ab 1991 deutlich. Bei den Bestandesmieten dagegen erfolgte erst noch ein Anstieg, bevor dann ab Mitte 1994 die Mieten auch im Bestand deutlich angepasst wurden. Die grosse Korrektur dauerte rund fünf Jahre. Seit dem Jahr 2000 sanken die Mieten für Büroliegenschaf- ten schweizweit noch rund 10%.Es kann davon ausgegangen werden, dass die gute Konjunkturlage in den letzten Jahren die Mietpreise im Büromarkt gestützt hat. Angesichts der nun deutlich abnehmenden Leerstände sind die Zukunftsaussichten grundsätzlich gut – unter der Voraussetzung, dass der Konjunkturmotor weiter brummt und die Nachfrage nach Bürofläche anhält.

Höchstmieten in Genf, Zürich

Wer sein Büro in Genf haben möchte, muss schweizweit am meisten Geld abliefern. Die Miete eines Büros von zirka 300 m2 im ersten Stock beträgt dort im Schnitt (Median) rund 380 Fr. pro Jahr und m2. 10% der analysierten Büromieten betragen sogar über 500 Fr. für die gleiche Leistung. Nicht viel günstiger ist es in Zürich: 361 Fr. im Mittel werden dort bezahlt, mit den obersten 10% über 487 Fr. Aber auch Büroflächen in Zug sind mit 321 Fr. (Median) nicht für alle erschwinglich. Mit 295 Fr. führt danach Basel die Verfolger an. Die Mietpreise in Bern, Lausanne, Lugano und Luzern befinden sich auf ähnlichem Niveau zwischen 283 und 289 Fr./m2 und Jahr.

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