In den letzten Jahren sahen wir fast nur steigende Mietpreise, für das Jahr 2009 sagen jetzt aber verschiedene Stellen eine Trendwende voraus. Wie schätzen Sie die Situation ein?

Andreas Ingold: Wir stellen im Moment noch keine Abflachung bei den Mietpreisen fest. Man muss das allerdings regional differenziert anschauen. Randregionen könnten künftig eher von rückläufigen Mietzinsen betroffen sein: Liegenschaften im abgelegenen Jura sind nicht zu vergleichen mit solchen in der Region Zürich.

Wie entwickelt sich die Situation bei den Geschäftsflächen?

Ingold: Im Segment Büro und Gewerbe werden die Leerstände in unmittelbarer Zukunft zunehmen, bei den Mieten steigt der Preisdruck. Wir stellen grundsätzlich fest, dass Investoren von Gewerbeflächen eher die Hände lassen.

Wird es dort zu einem Preiszerfall kommen?

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Ingold: Die Preise werden aufgrund der sich abzeichnenden Verschlechterung der Konjunktur sicher unter Druck kommen.

Sie sind pessimistischer als andere Kenner des Immobilienmarkts.

Ingold: Ich habe eine kritischere Haltung, weil ich bei unseren Kunden direkt sehe, wie sie beim Investieren denken. Unsere Kunden sind bei Gewerbeliegenschaften zurückhaltender.

In der Stadt Zürich rissen sich die Investoren in den letzten Jahren um Wohnbauprojekte. Wo kann man heute noch in Wohnungen investieren?

Ingold: Die Investoren müssen heute in neue, weniger zentral gelegene Regionen ausweichen. Seit ein oder zwei Jahren kommen Lagen für sie in Frage, die sie vor drei oder vier Jahren nicht in Betracht gezogen hätten. Heute kaufen auch Immobilienfonds von grossen Banken Liegenschaften an sogenannte B-Lagen, bei denen sie Potenzial vermuten und die sie weiterentwickeln können.

Könnte sich diese Bewegung hin zu B-Lagen rächen, wenn eine Rezession kommt?

Ingold: Das ist schwierig zu sagen. Es handelt sich nicht um stark abgelegene Gegenden, sondern um Regionen, bei denen davon auszugehen ist, dass man keine stark rückläufigen Mietpreise haben wird. Ich persönlich halte zum Beispiel den Raum Bodensee für unterschätzt - eine schöne Region, die von Zürich aus rasch zu erreichen ist. Dort besteht Potenzial.

Sie sind auch Vizepräsident des SVIT, des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft. Was sind da Ihre Ziele?

Ingold: Der SVIT will unter anderem in politischen Fragen verstärkt eine Rolle spielen.

Was hat der SVIT schon unternommen?

Ingold: FDP-Nationalrat Filippo Leutenegger vertritt immer wieder unsere Interessen in Bern und bringt Themen ein, die für uns wichtig sind - ob es nun um die Lex Koller geht oder um Fördermodelle für energetische Haussanierungen.

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Was kann der SVIT, das der Hauseigentümerverband HEV nicht kann?

Ingold: Die zwei Verbände kann man nicht vergleichen. Der SVIT als Berufsverband und führende Organisation der Immobilienwirtschaft vertritt die gesamten Interessen der Immobilienwirtschaft. Der Hauseigentümerverband kümmert sich um die Interessen der Hauseigentümer. Mein Wunsch ist, dass grundsätzlich die Verbände innerhalb der Immobilienwirtschaft noch stärker zusammenarbeiten.

Der SVIT versucht auch, das etwas ramponierte Image der Berufe in der Immobilienbranche zu verbessern.

Ingold: Ich bin seit fast 25 Jahren in dieser Branche. In den letzten fünf Jahren hat ein stärkerer Wandel stattgefunden als in den 20 Jahren zuvor. Der Verwalter von einst ist zum proaktiven Berater geworden. Ein moderner Immobilienbewirtschafter muss sich mit dem Mietrecht auskennen, muss technisch versiert sein, einen Hauswart führen können, und er sollte betriebswirtschaftliche Kenntnisse haben. Zudem ist er Mediator zwischen Mietern, Hauswart und Handwerkern. Die ist auch eine grosse Herausforderung für den SVIT innerhalb des Bildungsbereiches, da sich die Berufsbilder der Immobilienbranche immer stärker segmentieren.

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Schlagen sich diese höheren Anforderungen auch in höheren Honoraren für Ihre Branche nieder?

Ingold: Leider nein. Unsere Honorare hängen direkt vom Hypothekarzins ab. Wenn man sich vorstellt, wie hoch der Hypothekarzins vor einigen Jahren war und wo er heute steht, dann ist klar, dass sich unsere Honorare reduziert haben.

Wie reagieren Sie?

Ingold: Wir können diese Kosten grösstenteils nicht weitergeben. Also müssen wir rationalisieren. Wir kommen nur über Effizienzsteigerung und Innovation weiter.

Führt diese Entwicklung zu einer Konzentration in der Branche? Ingold: Eine gewisse Konzentration hat schon stattgefunden, und diese könnte sich noch verstärken. Es wird künftig wohl noch ein paar grosse Immobilienverwalter geben und viele kleine, die regional stark verankert sind.Plant Livit Zukäufe?

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Ingold: Nein. Wir sind nach turbulenten Jahren jetzt in einer stabilen Verfassung.

Wollen Sie durch Mandatsgewinne wachsen?

Ingold: Das ist ein Ziel, hat aber nicht erste Priorität. Qualität steht vor Quantität!

Haben Sie im vergangenen Jahr in der Summe Mandate gewonnen?

Ingold: Ja.

Sie können heute mit Ihrem Namen also wieder Kunden anlocken?

Ingold: Das ist so. Wenn man vor fünf Jahren im Markt von der Livit sprach, waren die Turbulenzen, die hohe Mitarbeiterfluktuation und die vielen Strategiewechsel das Hauptthema. Da war es teilweise schwierig, Kunden zu halten. Seit drei Jahren sind wir nun aber stabil, auch in Sachen Strategie.

Wie steht es mit den Fluktuation bei den Mitarbeitern an der Front, also jenen, mit denen Kunden und Mieter direkten Kontakt haben?

Ingold: Dort sind die Fluktuationen hoch und bewegen sich im Gros zwischen 15 und 25% jährlich. Doch das ist ein massives Problem der ganzen Branche.

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Was machen Sie, um trotz allen Problemen auf Ihre Marge zu kommen?

Ingold: Wo immer möglich steigern wird die Effizienz mittels Prozesssteuerung. Und wir stellen uns vermehrt die Frage, ob bestimmte Dienstleistungen im Vertrag verankert sind oder ob es sich um Zusatzdienstleistungen handelt, die durch den Auftraggeber bezahlt werden müssen. Die Zusatzdienstleistungen haben massiv zugenommen. Die Verträge in unserer Branche sind aber relativ schwammig. Wir müssen diesbezüglich noch stärker und selbstbewusster auftreten.

Wie wollen Sie höhere Gebühren bei Ihren Kunden durchsetzen?

Ingold: Wenn der Kunde zufrieden ist und die Betreuung stimmt, dann ist er bereit, über die Honorarfrage zu diskutieren. Längerfristig brauchen wir aber ein neues Honorarmodell. Wir haben noch immer eine 20 Jahre alte Honorarverordnung. Jedem, der in dieser Branche arbeitet, ist es bewusst, dass die Honorierung an den Hypothekarzins und die Zinsentwicklung gekoppelt ist und überhaupt keinen Bezug nimmt auf den tatsächlichen Aufwand. Ob man bei einer Liegenschaft 100 Abnahmen hat oder nur 20 ? das Honorar bleibt dasselbe.

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Ihre Anläufe für ein branchenweites neues Honorarmodell sind aber gescheitert.

Ingold: Es ist frustrierend, dass wir hier nicht weitergekommen sind. Viele Investoren fanden den von uns eingeschlagenen Weg richtig, mittels eines transparenten leistungs- und performanceorientieren Honorarmodells zu agieren. Trotzdem werden wir uns auch in Zukunft mit der Gestaltung der Honorierung auseinander setzen müssen.

Der Mietzins wird 2009 von den variablen Hypothekarzinsen entkoppelt. Gibt Ihnen das Argumente in die Hand, um ihre Honorare ebenfalls von der Hypozins-entwicklung zu trennen?

Ingold: Im Moment haben wir den Referenzzinssatz, danach kommt die Abkoppelung auf eine Indexmiete, bei der die Teuerung einbezogen werden kann. Der SVIT steht klar für diese Lösung ein, sofern die Teuerung zu 100% auf die Mieter abgewälzt werden kann.

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Käme man so auch bei den Honoraren von der Hypozinsanbindung los?

Ingold: Ja. Unter anderem darum sind alle Verbände an dieser Abkopplung vom Hypothekarzins interessiert.

Die Livit ist eine 100%ige Tochter der Swiss Life. Wenn man weiss, wie es der Swiss Life heute geht: Besteht da nicht ein Klumpenrisiko?

Ingold: Natürlich. Wenn wir den ganzen Bestand der Swiss Life über Nacht nicht mehr betreuen könnten, würde die Livit ganz anders aussehen. Das war ja auch ein Grund, weshalb wird damals die Uto Albis kauften. Wir wollten breiter abgestützt sein und andere Kundensegmente gewinnen.

Gibt es Änderungen im Verhältnis zwischen Swiss Life und Livit?

Ingold: Nein. Swiss Life hat sich in den letzten drei Jahren klar zur Livit bekannt. Trotz der Tatsache, dass die Livit ja nicht unbedingt zum Kerngeschäft der Swiss Life gehört, spüren wir die Bekenntnis der Swiss Life zur Livit. Dies hängt sicher auch damit zusammen, dass wir den gesamten Immobilienteil der Swiss Life betreuen - und der hat spätestens mit der Finanzkrise ein ganz anderes Gewicht erhalten.

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