Die Schweizer Immobilienmärkte geraten ins Rutschen. Während die Preise für Wohneigentum im gehobenen Segment bereits seit einigen Quartalen sinken, waren die Mietwohnungs- und Dienstleistungsflächenmärkte sowie die Preise von Mehrfamilienhäusern und Dienstleistungsliegenschaften bisher robust. Ab Frühling 2010 wird die Korrektur aber auch auf diesen Märkten einsetzen. Insbesondere bei den Dienstleistungsflächen sind stark sinkende Erträge und Immobilienpreise zu erwarten. Eine Erholung ist nicht vor 2012 in Sicht.

Korrektur dürfte noch anhalten

Obschon in der Schweiz keine eigentliche Preisblase zu verzeichnen ist, sind auch die Wohneigentumsmärkte nicht krisenresistent. Wer konnte, hat sich mit Wohneigentum eingedeckt, und entsprechend vermögen auch die rekordtiefen Zinsen höchstens noch vorläufig zu stützen. Wie bereits im Herbst 2008 von Fahrländer Partner prognostiziert, sind die Preise im gehobenen Segment bereits gesunken und haben nun auf die mittleren und unteren Segmente durchgeschlagen. Die Korrektur dürfte bei den EFH und bei den gehobenen EWG noch eine Weile anhalten. Dabei besteht am Zürich- und Genfersee noch ein Abwärtspotenzial von gut 20%.

Trotz allen negativen Seiten, die die gegenwärtige Krise für viele hat bzw. noch haben wird: Für die Mieter aus der Mittelschicht gibt es auch eine positive Nachricht. Die Preise für Wohnungen aus dem gehobenen und mittleren Segment werden ab Frühling 2010 allmählich ins Rutschen geraten. Zwar wird sich die Korrektur gemäss unseren Erwartungen von der Peripherie zu den Zentren bewegen und insbesondere in den Grosszentren nicht allzu viel bewirken. Trotzdem zeichnet sich auch hier eine vorübergehende Entspannung der «Wohnungsnot» ab, und es dürfte leichter werden, eine geeignete Mietwohnung zu einem tragbaren Preis zu finden. Für die weniger zahlungskräftigen Mieter ist dies kein echter Trost, denn günstige Wohnungen werden in den Zentren knapp bleiben.

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Büroflächen: Tiefere Nachfrage

Der von den Prognoseinstituten erwartete weitere Anstieg der Arbeitslosigkeit sowie die Kostensparprogramme der Firmen führen zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen. Gleichzeitig werden weiterhin neue Flächen auf den Markt kommen. Entsprechend erwarten wir, dass die Leerstände - insbesondere in der Region Zürich - in die Höhe schnellen und die Erträge entsprechend sinken werden.

Bei den Verkaufsflächen dürften sich die attraktiven Lagen gut halten. Die weniger zentralen Standorte sowie die Einkaufszentren in den ländlichen Regionen dürften die Auswirkungen der Rezession deutlich stärker zu spüren bekommen.

Dazu kommt, dass teilweise auch strukturelle Probleme bestehen und entsprechend schon vor der Krise ein Kampf um die Kundenfrequenzen entbrannt ist. Die Rezession wird die Konsolidierung der Verkaufsstandorte beschleunigen und neben einigen Gewinnern einige grosse Verlierer zurücklassen.