Es ist die grösste Übernahme am Schweizer Immobilienmarkt überhaupt, und sie kommt völlig überraschend: Die Nummer drei unter den Schweizer Immobiliengesellschaften, Swiss Prime Site (SPS), will mit Jelmoli die Nummer zwei übernehmen. Aus diesem Bund entstände ein neuer Gigant mit einem Immobilien-Portefeuille im Wert von knapp 8 Mrd Fr. Nur: Die Braut ziert sich, obwohl der Bräutigam SPS von Jelmoli-Grossaktionärin Pelham schon einen Anteil von 30% gekauft hat. Das Angebot - ein Austausch von 1 Jelmoli-Aktie zu 7,7 SPS-Titeln - ist dem Verwaltungsrat von Jelmoli zufolge «nicht angemessen». Zudem seien die Risiken zu hoch, wie CEO Michael Müller ausführt (siehe «Nachgefragt»).

SPS ist zuversichtlich

Markus Graf, der CEO der heiratswilligen SPS, lässt sich durch das rasche Nein aus der Chefetage der Wunschkandidatin nicht aus der Ruhe bringen. Er ist zuversichtlich - so zuversichtlich, dass bereits klar ist, wie die künftige Gesellschaft dereinst heissen soll: «Jelmoli wird als Warenhaus-Marke weiterbestehen, die Immobiliengesellschaft hingegen soll in die SPS integriert werden», sagt Graf.

Zuversichtlich ist Graf wohl zu Recht. Denn mit dem von Investor Georg von Opel übernommenen Anteil von knapp einem Drittel hat die SPS bei Jelmoli mehr als einen Fuss in der Tür. Zudem weist Graf darauf hin, dass von Opel die Jelmoli-Aktien zu dem Preis an die SPS verkaufte, den die SPS jetzt auch den übrigen Aktionären anbietet. «Auch dies belegt, dass unser Angebot sicher nicht zu tief liegt, wie dies vom Jelmoli-Management gesagt wurde», betont Graf. Für die ablehnende Reaktion des Jelmoli-Managements zeigt Graf aber Verständnis. «Das Nein war zu erwarten, denn Jelmoli hatte bisher noch nicht viel Zeit, sich unser Angebot zu überlegen.»

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Graf ist überzeugt, dass sich die Meinung von Jelmoli ändern wird. Und die SPS ist sich sicher, dass das Portefeuille von Jelmoli bestens zu ihr passt: Vor zwei Jahren überlegte sie sich bereits einmal, ob sie den Immobilienteil von Jelmoli kaufen solle, und kennt das Portefeuille bestens. Graf macht auch klar, dass die SPS am gebotenen Preis festhält.

Der harsche Ton, den der Jelmoli-Verwaltungsrat derzeit anschlägt, will am Markt nicht so recht nachhallen. So quittierte die Börse das Angebot mit Wohlwollen, die Valoren von Jelmoli stiegen um 3%, während die SPS-Aktie erwartungsgemäss um 2% nachgab. Auch Marktbeobachter begrüssen den Deal. «Im Hinblick auf das signifikante Wertsteigerungspoten-zial raten wir den Jelmoli-Aktionären, das Angebot anzunehmen», sagt Patrick Laager, Analyst bei der Bank Vontobel. Für Jelmoli wird es deshalb schwierig werden, echten Widerstand zu formieren.

 

NACHGEFRAGT
Michael Müller, CEO Jelmoli Holding, Zürich

«Die Übernahme birgt substanzielle Risiken»

Wurden Sie vom Übernahmeversuch von SPS überrascht?

Michael Müller: Das Übernahmeangebot kam für uns komplett überraschend, wir sind erst am Sonntag informiert worden. Seither hatten wir nur 48 Stunden Zeit und kaum Informationen, um auf das Angebot zu reagieren.

Das haben Sie jetzt getan - der Jelmoli-Verwaltungsrat lehnt eine Übernahme ab. Wieso?

Müller: Erstens bewertet das Angebot das Portefeuille von Jelmoli nicht angemessen. Zum anderen birgt eine Übernahme substanzielle Risiken. So ist SPS viel stärker fremdfinanziert als Jelmoli. Das Geschäftsmodell ist zudem mit kurzfristigeren Mietverträgen wesentlich volatiler ausgerichtet. Die SPS-Mieter kommen vorab aus dem Finanzsektor.

Würde Jelmoli einlenken, wenn SPS das Angebot nachbessern würde?

Müller: Bis jetzt wurde nicht verhandelt. Es geht aber nicht nur um die Höhe des Angebots, sondern um die Unsicherheiten bezüglich wichtiger Unternehmensinteressen auch in der Zukunft..

Erwägen Sie einen Abwehrkampf?

Müller: Zu gegebener Zeit werden wir über konkrete Massnahmen informieren. Vorerst empfehlen wir den Aktionären, nichts zu unter- nehmen.

An der Börse wurde das Übernahmeangebot freundlich aufgenommen. Steht der Verwaltungsrat mit seiner Weigerung nicht auf einsamem Posten?

Müller: Der Verwaltungsrat steht in der Pflicht, sich für die Mitarbeiter, Aktionäre und Anspruchsgruppen von Jelmoli einzusetzen. Und wir sind nicht überzeugt, dass die Aktionäre die Übernahme auch tatsächlich wollen.