Mit Detailhandelsflächen liessen sich in den letzten Jahren ansehnliche Renditen erzielen. Diese Periode neigt sich langsam, aber unweigerlich dem Ende zu, denn die Treiber der starken Nachfrage nach Detailhandelsflächen verlieren an Momentum. Bislang haben der Internationalisierungstrend im Detailhandel sowie der Konsumboom in der vergangenen Hochkonjunkturphase die strukturellen Probleme, die dem Detailhandel innewohnen, überlagert und für eine starke Flächennachfrage gesorgt. Die Phase überdurchschnittlicher Umsatzzuwächse wird nun aber im laufenden Jahr wieder abgelöst vom vormaligen, flachen Umsatzwachstumspfad, was die Nachfrage nach Retailflächen dämpfen wird.

Verschärft wird diese Situation abnehmender Nachfragedynamik durch eine seit Jahren anhaltende Flächenexpansion. Dahinter verbergen sich letztlich gesellschaftliche Veränderungen wie die zunehmende Erwerbstätigkeit beider Elternteile oder die erhöhte Mobilität. Damit einher geht eine Veränderung des Einkaufsverhaltens. Möglichst einfach und bequem muss heute der Einkauf erfolgen. Einkaufszentren, wo alles unter einem Dach zu finden ist, oder Shops entlang der Pendelwege erfreuen sich daher wachsender Beliebtheit. Der Laden kommt je länger, je mehr zum Konsumenten, aber nicht wie von Gottlieb Duttweiler angedacht zu ihm nach Hause, sondern in die Nähe seiner Pendelstrecken. Stark steigende Umsatzzahlen von Tankstellenshops, Bahnhofsläden und Flughafengeschäften untermauern diesen Befund. Solche verkehrsgünstige Lagen bleiben weiterhin gesucht und zählen denn auch klar zu den Gewinnern der Entwicklung.

Konsolidierungsphase steht an

Die ungebremste Flächenexpansion lässt sich auch auf die seit Jahren beobachtbare Internationalisierung des Detailhandels zurückführen. Beispielsweise haben im Bereich Möbel, Kosmetik, Optik, Schuhe oder Unterhaltungselektronik - um nur einige zu nennen - grosse ausländische Ketten in der Schweiz eine starke Marktstellung oder gar die Marktführerschaft errungen. Dieselbe Entwicklung spielt sich gegenwärtig mit dem Eintritt von Aldi und Lidl im Food-Bereich ab. Der verschärfte Wettbewerb löst auf Seiten der alteingesessenen Detailhändler eine natürliche Abwehrreaktion aus, die auf eine Verdrängung der neuen Marktakteure abzielt. Mittels Eröffnung neuer Standorte versucht man dem Marktneuling möglichst das Wasser, sprich den Umsatz, abzugraben und zu verhindern, dass die Konkurrenz Fuss fasst. Die Absicht von Denner, in den nächsten zwei bis drei Jahren 50 neue Standorte zu eröffnen, ist ein Beispiel für diese Strategie. Angesichts des dadurch verschärften Wettbewerbs fiel es neuen Einkaufszentren in den letzten Jahren leicht, ihre Flächen zu vermieten.

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Mit dem Ende des Konsumbooms lässt sich eine solche Verdrängungsstrategie immer weniger durchhalten. Sinkende Flächenproduktivitäten sind die Folge der Rückkehr zu einem bescheideneren Umsatzwachstumspfad. Damit rückt die Phase der Konsolidierung bzw. einer intensiveren Flurbereinigung näher. Bis anhin waren es die unabhängigen Detaillisten, welche aus dem Markt gedrängt wurden. In Zukunft dürften auch grössere Flächen von der Rückbesinnung auf Gewinn und Marge anstelle des Umsatzes betroffen sein. Vor allem die gut erschlossenen und frequentierten Lagen werden sich dieser Marktbereinigung entziehen können. An weniger bevorzugten Lagen dürfte das wachsende Überangebot hingegen vermehrt zu sinkenden Preisen und Leerständen führen bis hin zur Notwendigkeit von Neupositionierungen.