Eine gute Planung beginnt mit einem Besuch beim Anwalt – eine schlechte endet damit.» Diese alte Binsenwahrheit bestätigt sich auch bei Erbschaftsfragen. Insbesondere, wenn Immobilien im Nachlass sind.

Offiziellen Schätzungen zufolge entfallen von den rund 100 Mrd Fr. Vermögen, die jährlich vererbt werden, allein etwa 50 Mrd Fr. auf Immobilien. Umso mehr erstaunt es, dass nur gerade jeder vierte Erblasser das Erbe testamentarisch regelt. Drei Viertel überlassen die Teilung dem geltenden Recht.

Das führt fast unweigerlich zu Konflikten. Sie stellen sich zwar selten unmittelbar nach dem Tod einer Person ein, denn bis die Verteilung der Hinterlassenschaft vollzogen ist, bilden die erbberechtigten Hinterbliebenen automatisch eine gesetzlich geregelte Erbengemeinschaft.

Streitigkeiten entstehen in der Regel dann, wenn es um die Teilung der Immobilie(n) beziehungsweise die Übernahme durch einen Erben geht.

Verkauf oft die einzige Lösung

Im Gegensatz zu Kontoguthaben und Wertschriften, für die der Wert eindeutig bezifferbar ist, müssen Immobilien bewertet werden, bevor sie verteilt werden. Doch wie wird ein realistischer Wert ermittelt? Dabei gehen die Meinungen der Parteien je nach Interessenlage weit auseinander, selbst nach einer Schätzung durch einen Immobilienspezialisten. Der geschätzte Wert ist eine methodenabhängige, kalkulatorische Grösse unter Berücksichtigung von Daten und Annahmen. Der Preis wird hingegen allein durch den Markt bestimmt, weshalb immer mehr Immobilien aus Nachlassvermögen – darunter ganze Privatportefeuilles – verkauft werden. Zwar sind keine öffentlichen Zahlen verfügbar, wie viele von den 2446 Einfamilienhäusern, 4578 Eigentumswohnungen und 1095 Mehrfamilienhäusern, die im Jahr 2007 im Kanton Zürich den Eigentümer gewechselt haben, auf Nachlassregelungen zurückzuführen sind. Doch wenn man davon ausgeht, dass es allein bei Walde & Partner Immobilien ca. 12% waren, dürften im Kanton Zürich einige hundert aus einem Nachlass stammen.

Dies zeigt, dass der Verkauf für viele Erben oft die einzige und beste Lösung ist. Das aus dem Verkauf resultierende Geld kann einfach aufgeteilt werden.

Da ein Erbstreit nie im Sinne der Erben und schon gar nicht im Sinne des Erblassers ist, regelt man die Nachlassfrage besser frühzeitig. Bei Immobilien im Idealfall sofort nach dem Erwerb. Allein die Definition der Bewertungsmethode und ein allfälliger wertmässiger Ausgleich zu Lebzeiten erübrigen spätere Auseinandersetzungen.

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Vorzeitig schwer abzuschätzen sind hingegen ungenutzte Potenziale wie nicht ausgeschöpfte Aus-nützungsziffern oder Liebhaberwerte.

Frühzeitig aktiv werden

Diesbezüglich wendet man sich vorzugsweise an einen erfahrenen Immobilienvermarkter, der diese Potenziale zu erkennen und zu bewerten vermag. Geht man davon aus, dass sich rund zwei Drittel aller Liegenschaften in Privatbesitz befinden und wiederum 20% der Bevölkerung Rentner sind, die ihrerseits über rund 50% des gesamten Privatvermögens der Schweiz verfügen, werden auch in den nächsten Jahren überdurchschnittlich viele Liegenschaften vererbt und in Folge der Erbschaft verkauft.

Im Sinne aller am Erbe Beteiligten tun die Eigentümer deshalb gut daran, sich frühzeitig aktiv mit der Frage auseinanderzusetzen, wie mit der oder den Immobilien im Falle des Ablebens verfahren werden soll.