Die Konjunkturforscher korrigieren ihre Prognosen seit einigen Wochen laufend nach oben, und die Börsen haben in den letzten Wochen und Monaten ein kaum erwartetes Rally hingelegt. Trotz dieser Stabilisierungstendenzen sollte man den bewährten Grundsatz eines gut diversifizierten Portfolios nicht vernachlässigen. Für die meisten Investoren stehen dabei nach wie vor Aktien und Obligationen beziehungsweise entsprechende Fonds im Mittelpunkt. Im Sinne der Diversifikation sollte man jedoch ergänzend auch gewisse alternative Produkte einschliesslich Immobilienanlagen im Auge behalten, die oft zu wenig berücksichtigt werden.

Immobilienaktien unter Druck

Im Zuge der Finanzkrise kamen teilweise auch die als relativ sicher taxierten Immobilieninvestments unter Druck. Schweizer Immobilienaktien notierten im September 2009 rund 9% unter den Vorjahreswerten und haben so gesehen einiges Aufholpoten-zial. Schweizer Immobilienfonds werden heute rund 10% höher gehandelt als vor einem Jahr. Darin kommt insbesondere die Nachfrage der Anleger im Wohnimmobilienbereich mit einer niedrigen Fremdfinanzierungsquote zum Ausdruck.

Solide Immobilienanlagen sind unabhängig von der Investitionsform längerfristig interessant. Neben der Direktinvestition in eine Immobilie bieten sich verschiedene indirekte Anlagen an: Einerseits die offene Beteiligung in Form von Aktien oder Fonds, andererseits die geschlossene Immobilienbeteiligung. Bei dieser Variante werden die Stammeinlagen vollständig bei den Anlegern platziert, und das Portfolio darf nur mit Aktionärsinformation beziehungsweise ohne Aktionärsbeschluss nicht verändert werden. Ausschlaggebend für ein Engagement in eine indirekte Anlage sind das attraktive Verhältnis von Rendite und Risiko sowie die zusätzliche Diversifikationsmöglichkeit. Dennoch gibt es je nach Form gewisse Unterschiede, die für den Anlageentscheid zu beachten sind. Bei Investitinen in Immobilienfonds oder Immobilienaktien hat der Anleger kaum die volle Information über die Anzahl und die Art der Liegenschaften, die der Fonds oder die Aktiengesellschaft im Portefeuille hält. Zudem sind die Mietverhältnisse und die Qualität der Mieter - etwa deren Bonität - dem Inves-tor in der Regel nicht bekannt. Diese Parameter können sich aber jederzeit ändern, sodass das längerfristige Risikopotenzial nur schwer abzuschätzen ist. Dem Investor sind schliesslich auch die Standorte der Immobilien, ihre Nutzungsart oder die Dauer der Mietverträge unzureichend bekannt. Das alles sind Zeichen einer ungenügenden Transparenz.

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Geschlossen bringt Vorteile

Bei Investments in geschlossene Beteiligungen dagegen sind die erwähnten Faktoren allesamt von Anfang an bekannt und verändern sich nicht mehr. Das Engagement ist mit anderen Worten vollumfänglich transparent. Der Anleger weiss genau, worauf er sich einlässt: Er investiert in eine Aktiengesellschaft, die den einzigen Zweck hat, eine bereits zuvor erworbene Liegenschaft zu verwalten und zu bewirtschaften. Ein allfälliger Verkauf oder der Zukauf einer weiteren Liegenschaft darf nur mit Aktionärsinformation respektive durch die Aktionärsversammlung beschlossen werden.

Entscheidend für die Transparenz einer geschlossenen Beteiligung sind nicht zuletzt die Bonität der Mieter und die Dauer der Mietverträge, die langfristig festgelegt und nach Möglichkeit vertraglich doppelt abgesichert werden. Investitionen in eine geschlossene Beteiligungsform vereinigen also verschiedene Vorteile auf sich. Es versteht sich von selbst, dass auch eine solche Anlage stets im übergeordneten Rahmen einer strategisch definierten Diversifikation des Portfolios zu beurteilen ist. So gesehen lohnt sich ein näherer Blick auf eine Anlageform, die bis heute zu Unrecht ein eher stiefmütterliches Dasein fristet.