Vor nicht allzu langer Zeit wurden Firmen und Betriebe belächelt, die sich der professionellen Bauerneuerung, der Renovation, der Sanierung und dem Umbau verschrieben hatten. Im Schatten der verschiedenen Neubau-Booms in den vergangenen Jahrzehnten war die Bauerneuerung untergeordnet eingestuft – und wenn, so wurde sie als Einzel-Problemfall angegangen.

Anfang der 90er Jahre hat dann allerdings ein Umdenken begonnen, der sogenannte «Umbau- Boom» wurde eingeleitet. Das Bauerneuerungsvolumen im Hochbau hat sich denn auch seit Anfang 1990 bis heute fast verdreifacht. Würde man noch die unterhaltsbedingten Eingriffe dazu addieren, ergäbe sich eine Vervierfachung des Volumens.

Nötig ist unbedingte Sensibilität

Um dieses Bauerneuerungsvolumen kunden- und marktgerecht bearbeiten zu können, braucht es professionelle Anbieter auf dem Baumarkt, die sich der wechselnden Bedürfnisse des Umfeldes annehmen, diese gezielt planen, realisieren und für die «Garantie» übernehmen.

Die Planung und Ausführung von Umbauten ist eine höchst komplexe Aufgabe, die nebst Fachwissen und Sachverstand vor allem auch Sensibilität und intuitives Geschick erfordert. Es gilt die Vielzahl von Forderungen und Anliegen in einem Raumprogramm zu definieren und somit zu einem harmonischen Ganzen zusammenzuführen. Jede Bauerneuerungsaufgabe ist eine Projektentwicklung, welche nicht auf der grünen Wiese, sondern in vorhandenen, gewachsenen Quartieren zu betrachten ist.

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Grundsatzentscheide sind bei Sanierungsprojekten je nach Interessenlage unausweichlich und müssen unter Berücksichtigung der direkt und indirekt Beteiligten (Behörden, Mieter, Nachbarn, Denkmalschutz) gefällt werden.

Jedes Gebäude im Wettbewerb

Eine Erneuerung beweist ihre Richtigkeit nicht nur zum Zeitpunkt der Investition, sondern auch nach der Betrachtung über die ganze Nutzungsperiode zwischen zwei umfassenden Eingriffen. Während dieser Periode sind die Nutzungsansprüche und Substanzveränderungen einer Entwicklung unterworfen.

Im Hinblick auf einen Bauerneuerungsentscheid ist es besonders wichtig, das gesamte Umfeld der betroffenen Liegenschaft auszuleuchten. Ein Investor wird immer einen qualitativen Vergleich seiner Anlage mit Alternativen anstellen. Dabei werden die Gesamtrenditen (Performance) verglichen, welche sich aus dem direkten Ertrag und der Wertsteigerung zusammensetzten.

Ein Vergleich mit der Finanzwelt drängt sich auf: Bei einer Obligation spielt praktisch nur der Ertrag eine Rolle, während bei der Aktie vor allem auf eine Wertsteigerung spekuliert wird. Das Verhalten der Immobilie ist zyklisch und extrem konjunkturverlaufsabhängig. Wie wichtig die Ertragsseite bei Mietobjekten ist, zeigt die Tatsache, dass heute bei einer Schätzung praktisch nur noch der Ertragswert gewichtet wird. Bei einer Sanierung ist der wertvermehrende Anteil massgebend, da eine Wertsteigerung direkt mit der Ertragssteigerung, kombiniert mit den mietrechtlichen Möglichkeiten, zusammenhängt beziehungsweise das Potenzial der Liegenschaft in der möglichen Ertragssteigerung zu suchen ist.

Der werterhaltende Anteil rechtfertigt sich nur – aus der Sicht des Investors betrachtet – aus seiner Notwendigkeit zur Substanzerhaltung. So wird die Immobilie als Anlageprojekt eine Chance haben, wenn sie – langfristig betrachtet – auch weiterhin auf den Renditenanteil der Wertsteigerung setzen kann.

Dazu sind weitergehende Betrachtungen notwendig, welche, über die rein physikalische und technische Sanierung hinausgehend, bestehende Potenziale berücksichtigen und voll ausschöpfen.

Eine erfolgreiche Platzierung von Immobilien mit Erneuerungsdefiziten ist nicht allein vom Zustand der Bauteile oder des Gesamtobjektes abhängig. Erfolgsfaktoren sind auch die Qualität der unmittelbaren und weiteren Immobilienumgebung. Zu berücksichtigen sind auch die vorhandenen Infrastrukturen, Einrichtungen und deren Defizite im Verhältnis zu anderen Quartieren oder Lagen.

Keine isolierten Einzellösungen

Wenn wir uns im Klaren sind, dass eines der bedeutendsten volkswirtschaftlichen Vermögen der Schweiz die Bausubstanz ist, so sind die optimale Nutzung sowie die Erhaltung der bestehenden Immobilien eine zentrale Aufgabe des Investors und dessen Beauftragten. Isolierte Betrachtungen der Immobilien oder gar von Bauteilen mit daraus resultierenden Einzellösungen sind heute allerdings noch an der Tagesordnung.

Bewirtschaften statt verwalten

Langfristige Gesamtkonzepte unter Berücksichtigung aller Faktoren bestimmen den Erfolg einer Immobilieninvestition.

Eine grundsätzliche Forderung vor jedem noch so vermeintlich unbedeutenden Eingriff ist die seriöse Beurteilung und Analyse des Ist-Zustandes der ganzen Immobilie.

Eine professionell durchgeführte Gebäudeanalyse, die nebst dem baulichen Zustand und der Ermittlung der bauphysikalischen Werte die Art der momentanen Nutzung, die Ermittlung der allfälligen Nutzungsreserven sowie gesetzliche Rahmbedingungen erfasst, soll als Grundlage und Entscheidungsdokument aller weiteren Überlegungen dienen. Der Entscheid des Investors auf Grundlage der Gebäudeanalyse und der aufgezeigten Möglichkeiten ist jederzeit nachvollziehbar.

Erst nach diesem Entscheid werden Gesamtkonzeptmöglichkeiten in einer ersten Planungsphase aufskizziert. Sämtliche Lösungen werden grob definiert und miteinander verglichen. Erst anhand dieser belegbaren Fakten unter Berücksichtigung aller relevanten Kriterien, wie

Investitionsvolumen im Verhältnis zu marktkonformen Ertragserwartungen,

Erhalt von schützenswerter Bausubstanz unter Beachtung von veränderten Nutzern, Bedürfnissen, Anforderungen,

sinnvolle und angemessenen Berücksichtigung von heutigen Normen, Gesetzen und Vorschriften,

Beurteilung von allfälligen Nutzungsreserven oder Umnutzung sowie

langfristige Substanzerhaltung und Wertvermehrung

ergibt sich eine Auslegeordnung, die einen fundierten Entscheid ermöglicht.

Bauerneuerung in der Zukunft

Die Bauerneuerung ist aus dem heutigen «Markt» nicht mehr wegzudenken. Unweigerlich werden viele Immobilien, um weiterhin am Markt bestehen zu können, sich neu ausrichten müssen.

Diese Gratwanderung zwischen Sanierung und Ersatzneubau, kombiniert mit den heutigen Bedürfnissen der Investoren nach sicheren, weitgehend konjunkturunabhängigen Finanzanlagen, wird den Erneuerungsmarkt weiterhin beleben. Um jedoch den Bauerneuerungsmarkt gegenüber dem Neubaumarkt nicht zu benachteiligen, werden in unmittelbarer Zukunft weitere Anpassungen im Bereich Bau- und Planungsrecht, Miet- und Steuerrecht sowie Normen und Richtlinien von Fachverbänden notwendig sein.

Die Bauerneuerung ist ein ansprechendes Zukunftspotenzial, darum ist es das Bestreben der Implenia Generalunternehmung AG, gesamtschweizerisch das Umfeld für eine gesunde und sinnvolle Entwicklung der Bauerneuerung zu optimieren.