Vor der Finanzkrise sind nicht alle Immobilienmärkte gleich: Es gibt deutliche regionale Unterschiede, wobei die grossen Finanzzentren in den USA und Grossbritannien als Erstes und am stärksten getroffen wurden. In Europa und Asien schwächt sich der Markt parallel zur jeweiligen Volkswirtschaft ab. In vielen Märkten werden jedoch, bedingt durch die gestiegenen Baukosten und die höhere Markttransparenz, relativ wenig neue Gewerbeimmobilien gebaut. Ein Angebotsüberschuss ist heute an den meisten Märkten also nicht vorhanden.

Branche im Teufelskreis

Der gesunkene Wert von Gewerbeimmobilien ist deshalb das Ergebnis von Veränderungen in der Kapitalstruktur und den Kapitalkosten, und nicht auf eine schwächere Ertragskraft zurückzuführen. Die grundlegenden Veränderungen bei den erstrangigen Kreditgebern sind eine direkte Folge der weithin bekannten Probleme an den globalen Kreditmärkten. Als für diese Unternehmen die Finanzierungsquellen versiegten, sank damit nicht nur die Nachfrage nach neuen Krediten, sondern der Markt wurde zudem mit neuem Angebot (durch den Verkauf vorhandener Bestände) überschwemmt, sodass die Risikoaufschläge immer weiter nach oben kletterten und dabei das Niveau in früheren Krisenzeiten wie 1998 und 2001 bei weitem übertrafen (siehe Grafik).

Hinzu kam ein fast vollständiger Wegfall der gewerblichen Hypothekenfinanzierung durch Kreditgeber am Kapitalmarkt (Unternehmen, die Commercial Mortgage Backed Securities, kurz CMBS, verkaufen). Angesichts der extremen Volatilität des Marktes und der massiven Bilanzverluste entliessen diese früher so wichtigen Marktteilnehmer Personal und geben, wenn überhaupt, nur sehr wenige neue Kredite aus. Auch wenn Banken und Versicherungen in der Lage waren, einen Teil der Kredite zu refinanzieren, zieht die Kreditkrise selbst diese Instituten immer mehr in Mitleidenschaft. Dieser Teufelskreis legt den Marktteilnehmern beängstigende Hindernisse in den Weg.

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Wie bei früheren Rückgängen des Immobilienmarktes gibt es aber auch positive Aspekte. So ist das Angebot neuer Gewerbeimmobilien ausgeglichen und wird in naher Zukunft aufgrund der bekannten Probleme, mit denen Kreditgeber und Eigentümer konfrontiert sind, sicherlich weiter abnehmen. Darüber hinaus ist im Markt beträchtliche Liquidität vorhanden, die nur auf den richtigen Zeitpunkt für einen Markteinstieg wartet.

Staatsfonds und eine Vielzahl Vehikel für hochverzinsliche Anleihen sind nur zwei Beispiele für Anleger, die über die notwendige Kapazität und Fähigkeit verfügen, Verbindlichkeiten und Beteiligungen im Immobiliensektor zu erwerben. Nicht zuletzt besteht etwa in den USA in der Kreditvergabeproblematik ein grosser Unterschied zwischen den Wohn- und Gewerbeimmobilien. Während sich die Bedingungen für Gewerbekredite 2006 und 2007 deutlich verschlechtert haben, wurden Darlehen für Einfamilienhäuser ohne Einkommensnachweis, Objektbesichtigung oder andere Prüfungen seitens des Kreditgebers gewährt.

Zeit der Opportunisten

Alle diese Umstände haben ein schwieriges Umfeld für bestehende Eigentümer und Kreditgeber geschaffen. Für gut ausgestattete neue Käufer oder Kreditgeber eröffnet die Austrocknung des Kreditmarktes jedoch enorme Chancen und opportunistischere Anleger sind bereits auf dem Sprung. Denn das Risiko-Nutzen-Verhältnis fällt klar zugunsten neuer Käufer/Kreditgeber aus.