Der schweizerische Gebäudepark muss dringend energetisch erneuert werden. Damit diese Massnahmen aber auch finanziell tragbar sind, braucht es entlastende Steuerabzüge und Förderprogramme.

Vergegenwärtigt man sich den Zustande des schweizerischen Immobilienparks, so fällt auf, dass über die Hälfte der vor 1990 erstellten Gebäude erneuerungsbedürftig ist. Gekoppelt mit den stetig steigenden Anforderungen an die Gebäudehülle wird klar, dass auch ein Grossteil der bereits sanierten Bauten energetisch nicht den heutigen Anforderungen entspricht. So verwundert es nicht, dass vielerorts der Ruf nach energetischen Verbesserungen im Gebäudebereich laut wird. Einzelne Kantone erwägen gar die Einführung einer Sanierungsverpflichtung für die schlechteste Gebäudekategorie.

Einsparung deckt Kosten nicht

Solche Erneuerungen kosten jedoch Geld, und nur durch die energetischen Einsparungen werden diese Kosten nicht gedeckt. Allein am Beispiel einer Aussenwärmedämmung zeigt sich, dass die Energieeinsparungen nur rund einen Viertel der jährlichen Amortisations- und Zinskosten decken. Selbst bei einer neuerlichen Verdoppelung der Ölpreise wäre die Erneuerung nicht gedeckt.

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Kann die energetische Erneuerung jedoch mit einer ohnehin nötigen Sanierung kombiniert werden, sieht das Verhältnis bereits besser aus. Die Kosten für den reinen Unterhalt einer Liegenschaft, im dargestellten Fall rund ein Viertel der Gesamtkosten, sollten grundsätzlich aus Rückstellungen beglichen werden können. Diese betragen rund 2% der Erstellungskosten pro Jahr.

Beim selbst bewohnten Eigentum spielen Steuereinsparungen oft eine wichtige Rolle. Selbst ohne Staffelung über mehrere Steuerperioden können beim Beispiel der Aussendämmung rund 10% der Investitionskosten durch Steuereinsparungen aufgefangen werden. Etappierungen über mehrere Steuerperioden sollten jedoch genau durchgerechnet werden. Ist für die Fassadenerneuerung und die Dämmung im Dach zweimal ein Gerüst nötig, entfallen die Steuereinsparungen gleich wieder. Zudem können bei ungenügender Detailplanung Probleme bei den Anschlussstellen einzelner Etappen auftreten.

Ein weiterer finanzieller Anreiz sind die Förderbeiträge für energetische Erneuerungen durch Bund und Kantone. Bis zu 10% der energetischen Massnahmen können durch diese Beiträge abgedeckt werden. Im laufenden Jahr ist es dank diversen Konjunkturprogrammen zum Teil fast doppelt so viel. Je nach Dämmstandard und zusätzlichen Arbeiten, machen die Förderbeiträge jedoch nur rund 6 bis 8% der Erneuerungskosten aus. Umso wichtiger, dass mit den Erneuerungsmassnahmen jeweils die höchste Förderstufe angestrebt wird.

Bringt Investition Mehrwert?

Energetische Massnahmen lösen immer auch weitere Arbeiten aus, die einen zusätzlichen Mehrwert generieren. Niemand wird sein Haus mit einer neuen Aussenwärmedämmung versehen, um darauf die unsanierten Klappläden wieder zu montieren. Wie hoch eine Wertvermehrung der Liegenschaft ausfallen darf, hängt jedoch davon ab, ob sie auch getragen werden kann. Bei Mietliegenschaften stellt sich die Frage, wie weit die Mieten angehoben werden können, um die Wohnungen an der entsprechenden Lage auch weiterhin rentabel vermieten zu können. Beim Eigenheim müssen die zusätzlichen Investitionen zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkaufbar sein. Wo dies nicht möglich ist, sind Erneuerungsvorhaben abzuspecken oder mit einem räumlichen Mehrwert zu kompensieren.

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