Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF), die für die Bewertung von Renditeliegenschaften in der Schweiz Standard ist, modelliert die zukünftigen Zahlungsströme einer Liegenschaft und kann als langfristiges quantitatives Gebäudemodell betrachtet werden. Die DCF-Methode trägt somit zwei wesentlichen Elementen Rechnung, nämlich der Langfristigkeit und dem Fokus auf die wirtschaftliche Dimension der Nachhaltigkeit im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung. Letzteres bedeutet nicht, dass gesellschaftliche und ökologische Faktoren ausser Acht gelassen werden, für die Bewertung werden sie aber letztlich in Form ihrer finanziellen Implikationen abgebildet.

Zunächst ergeben sich aus einer nachhaltigen und energetisch optimierten Bauweise höhere Baukosten. Der tiefere Energieverbrauch führt dann ceteris paribus zu höheren Nettoerträgen, wobei der Saldo sowohl von den Energiepreisen als auch von Annahmen bezüglich der Lebensdauer und der Verzinsung der Zusatzinvestitionen abhängt. Allerdings betreffen die Kostenfaktoren nicht den gesamten Wert einer Liegenschaft, der ja auch noch den Landwert umfasst. Die je nach Lage sehr unterschiedlichen Landwertanteile am Gesamtwert einer Liegenschaft führen dazu, dass die prozentualen Einflüsse auf den Gesamtwert bei baulich identischen Verhältnissen sehr unterschiedlich sein können. So gilt etwa: Je tiefer der Landanteil, desto höher der Einfluss von veränderten Erstellungs-, Betriebs- und Unterhaltskosten.

Auch das Aufschlagspotenzial bei den Mieten aufgrund besonderer Objektqualitäten fällt regional unterschiedlich gross aus. Die Mietpreisspektren sind in günstigen Regionen und Gemeinden relativ eng. Das bedeutet, dass sich dort der Mietpreis oder der Gebäudewert durch Qualitätssteigerungen beim Gebäude nur beschränkt erhöhen lässt. Die Bestrebungen um mehr Nachhaltigkeit werden deshalb das Gefälle zwischen den teuren Lagen, wo tief greifende Erneuerungen lukrativ sein können, und günstigeren Lagen, wo Sanierungen eher aufgeschoben werden, weiter verschärfen.

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Altbauten im Fokus

Anders als bei Neubauten sind bei bestehenden Bauten die meisten Nachhaltigkeitsfaktoren bereits determiniert. Die Lage ist gegeben, die Grundstruktur nur mit grossem Aufwand zu verändern, und auch die bestehende Materialisierung und Technik haben wesentliche Implikationen. So stehen hier vor allem Massnahmen im Vordergrund, die ohne allzu tief greifende Eingriffe eine Verbesserung der energetischen Bilanz und eine Steigerung von Nutzbarkeit und Komfort bringen. Sind die bestehenden Strukturen schlecht, wird alternativ immer häufiger ein Befreiungsschlag mittels Ersatzneubau zu prüfen sein.

Herausforderungen

Das Thema Nachhaltigkeit stellt Immobilieninvestoren vor neue Herausforderungen, je nach Voraussetzungen und Charakteristiken des Immobilienbestands in unterschiedlicher Art und unterschiedlichem Ausmass. Dabei ist es für die Investoren entscheidend, die potenziellen zukünftigen Auswirkungen sowie mögliche strategische Optionen zu kennen, um gezielt und rechtzeitig eine adäquate Strategie wählen zu können. Das Thema Nachhaltigkeit wird verschiedene bestehende Trends und Disparitäten weiter akzentuieren und wichtige Weichenstellungen verlangen. Die Immobilienbewertung ist gefordert, hier wichtige Entscheidungsgrundlagen zu liefern.