Das bisherige Schweizer Mietrecht erlaubt gewisse Mietanpassungen während eines laufenden Mietverhältnisses. So dürfen z.B. wertvermehrende Investitionen und gestiegene Unterhaltskosten an die Mieter überwälzt werden. Weiter ist ein Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital zu maximal 40% der Inflationsrate erlaubt. Schliesslich kann pro Viertelprozentpunkt Hypothekarzinsanstieg eine Erhöhung des Mietzinses um 2 bis 3% erfolgen. Bei sinkenden Hypothekarzinsen muss der Mietzins jedoch in gleichem Masse gesenkt werden.

Das bisherige Mietrecht wird oft bemängelt, insbesondere wegen der gegenwärtigen Mietzinsbindung an den Hypothekarzinssatz. Daraus resultiert unter anderem das Problem, dass es kurzfristig zu einem übersetzten Anstieg der Mieten kommen kann. Hinzu kommt, dass Mietzinserhöhungen bei steigenden Hypothekarzinssätzen in der Praxis meist zügig vor sich gehen, während bei fallenden Hypothekarzinssätzen die Mieten zum Leidwesen der Mieter eher schleppend angepasst werden. Ein weiterer Kritikpunkt sind die kantonal uneinheitlichen Hypothekarzinssätze, die als Grundlage für Mietzinsanpassungen dienen. Insgesamt ist das heutige System kompliziert und in seiner Anwendung schwer durchschaubar. Um die aktuelle unbefriedigende Situation zu lösen, wurde unter Einbezug von Mieter- und Vermieterverbänden ein Kompromissvorschlag ausgearbeitet.

Änderungen in zwei Etappen

In einem ersten Schritt sollen die kantonal unterschiedlichen Hypothekarzinssätze durch einen schweizweit einheitlichen Referenzzinssatz für Hypotheken ersetzt werden. Die Verordnung über diese Änderung ist bereits am 1. Januar dieses Jahres in Kraft getreten. Der zweite Schritt ist die Revision des Mietrechtes. Deren Hauptanliegen ist die Abkopplung der Mieten von der Hypothekarzinsentwicklung. Künftig sollen die Mieten neu nur noch an die Teuerung, genauer an den Landesindex der Konsumentenpreise, gebunden werden. Weiter soll die Missbräuchlichkeit von Anfangsmieten – Mieten bei Beginn eines Mietverhältnisses – anhand eines neuen Systems überprüft werden können. Schliesslich sollen Handänderungen der Immobilie (Eigentümerwechsel) nicht mehr zu Mietzinserhöhungen berechtigen. Das revidierte Mietrecht dürfte nicht vor 2010 in Kraft treten.

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Vorteile für Mieter und Vermieter

Die Mietrechtsrevision birgt sowohl für Vermieter als auch für Mieter Vorteile. So werden die Mieter in Zukunft von einer höheren Transparenz bei der Mietzinsgestaltung profitieren und müssen bei Handänderungen der Immobilie keine Mietzinserhöhungen mehr befürchten. Somit erhöht sich für die Mieter auch die Kostensicherheit. Die Vermieter können ihrerseits langfristig mit leicht höheren Mieteinnahmen rechnen und die Teuerung neu zu 100% an die Mieter überwälzen. In Anbetracht der Tatsache, dass die Vermieter künftig das Zinsrisiko (schwankende Hypothekarzinsen) selbst tragen müssen, sind diese Mehreinnahmen berechtigt. Bezogen auf die Immobilienwerte sind für die Vermieter insgesamt keine grösseren Veränderungen durch die Revision zu erwarten. Somit erwirkt die Revision eine einfachere, transparentere Anwendung des Mietrechtes, die sowohl für die Mieter als auch die Vermieter eine durchaus zufrieden stellende Situation darstellt.