Das tiefe Zinsniveau macht Immobilienfonds mit einer vergleichsweise sicheren Rendite von 3 bis 3,5% zu einer gefragten Anlage. Und mit der steigenden Nachfrage wächst nun auch das Angebot: So führt der Immobilienfonds Swiss Mixed «Sima» der UBS derzeit eine Kapitalerhöhung in der Grössenordnung von rund 530 Mio Fr. durch. Doch nicht nur die Fonds der Grossbanken sind gefragt, auch andere Vermögensverwalter wollen mit neuen Produkten das Kundeninteresse decken.

Das Portefeuille des Realstone Swiss Property Fonds etwa hat zwar schon bestanden, doch ist es erst seit kurzem an der Schweizer Börse SIX kotiert. Der Westschweizer Fonds investiert vorwiegend in Immobilien in der Deutschschweiz. Damit unterscheidet er sich auch vom neuen Produkt der Migros Bank. Der aktiv gemanagte Dachfonds Mi-Fonds SwissImmo investiert in Immobilienfonds und Immobilienaktien gleichzeitig.

Potenzial vorhanden

«Immobilien sind für Privatanleger ein wichtiges Segment, das bis anhin in unserem Angebot fehlte», so Thomas Müller, Mitglied der Geschäftsleitung der Migros Bank. Für einen wichtigen Anbieter von Hypothekarlösungen bieten sich auch Immobilienfonds an. Der Fonds ist deshalb auch für Investoren vorgesehen, die eine Zwischenlösung oder eine Alternative zu Direktanlagen in Immobilien suchen. Das Ende der Zeichnungsfrist des Produkts erfolgt am 26. März. «Im ersten Jahr soll ein Fondsvolumen von rund 100 Mio Fr. akquiriert werden», so Müller.

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Doch das Potenzial scheint mit den bisherigen Produkten noch längst nicht ausgeschöpft. Das Realstone-Management geht davon aus, dass ein ausgewogenes Portefeuille zu 15 bis 20% in Immobilien investiert sein sollte, derzeit machen Immobilienfonds nur gerade 1,5% der Schweizer Anlagefonds aus. Das enge Angebot macht sich auch bei indexnahen Produkten bemerkbar. Denn obwohl ETF bei Anlegern beliebt sind, hält sich die Auswahl im Immobilienbereich mit zwei Produkten der UBS noch in engen Grenzen. «Die Illiquidität des Marktes insbesondere bei namhaften Mittelzu- und abflüssen und relativ hohe Kosten machen ETF für Anleger unattraktiv», so Hans-Peter Bauer, CEO von Swiss Finance & Property. Auch bei der Migros Bank hat man sich bewusst gegen einen ETF entschieden. «Wir möchten eine überdurchschnittliche Rendite erzielen, das ist nur mit aktivem Management möglich», so Müller von der Migros Bank. Die Anlagen werden auf der Basis des Index mit Über- und Untergewichtungen in Bezug auf Region, Immobilienklassen und Bewertung der Einzelanlagen bewirtschaftet. Der aktive Ansatz und eine solide Cash-Quote sollen zudem eine Absicherung vor Rückschlägen garantieren. Die Gebühren im Vergleich zu anderen aktiv gemanagten Fonds sind mit 0,6% ohnehin tief.

Zudem können sich aktiv gemanagte Produkte relativ schnell auf neue Marktsituationen einstellen. Denn auch die vermeintlich sicheren Immobiliengesellschaften sind gegen negative Überraschungen nicht gefeit. So kündigte bei der Thurgauer Immobiliengesellschaft BFW Liegenschaften CEO Michael Müller vor kurzem seinen Rücktritt an, wenig Tage später vollzog Finanzchef Stephan Ehrsam denselben Schritt. Diese Abgänge gingen denn auch an der Aktie des Unternehmens nicht spurlos vorbei.

Wohnungsmarkt ist intakt

Trotz solcher Vorkommnisse: In der Branche herrscht Aufbruchstimmung. So gehen Experten davon aus, dass grössere Vermögensverwalter jederzeit neue Themenfonds lancieren können. Bei Swiss Finance & Property könnte demnächst ebenfalls ein neues Produkt anstehen, sagt Hans-Peter Bauer. Denn der Markt sei gesund: «Bei Wohnliegenschaften sorgt die intakte Zuwanderung für eine gesicherte Nachfrage», so Hans-Peter Bauer von Swiss Finance & Property. Bei den Geschäftsimmobilien sei die Situation eher durchwachsen. Viele Unternehmen senkten die Kosten und reduzieren deshalb ihre Liegenschaftsflächen. Immobiliengesellschaften müssen deshalb ihr Portefeuille genau im Auge behalten. «Dienstleistungsflächen ausserhalb der Agglomerationen dürften es in den nächsten beiden Jahren schwer haben», sagt Bauer.

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Auch Migros Bank fokussiert mit ihrem neuen Fonds entsprechend auf Wohnliegenschaften in Zentren der Deutschschweiz, sieht aber bei Immobiliengesellschaften im Gewerbebereich allenfalls Chancen.