Die Immobilienmärkte entwickeln sich bis zu einem gewissen Grad unabhängig von den Finanzmärkten und unterliegen weniger grossen Schwankungen - diese Eigenschaften zeigten sich in der Schweiz während der Finanzkrise wieder einmal mit aller Deutlichkeit. Den hiesigen Privatanlegern stehen dabei im Wesentlichen drei Möglichkeiten für Investitionen in Immobilien zur Verfügung: Immobilienfonds (Anlagefonds), kotierte Immobiliengesellschaften oder direkte Investitionen. Institutionelle Anleger haben mit der Anlagestiftung noch eine zusätzliche Option.

Attraktive Anlagefonds und -stiftungen

Im Vergleich zur Anlagestiftung und zu Anlagefonds weisen Immobilienaktiengesellschaften aufgrund ihres durchschnittlich höheren Fremdfinanzierungsgrades und der Fokussierung auf kommerzielle Liegenschaften ein höheres Risiko-Rendite-Profil auf. Mit mehr Risiken muss der Privatanleger auch bei Direktinvestments rechnen: Sie erfordern einerseits mehr Kapital, andererseits kann damit nicht an grossen, diversifizierten Immobilien-Portfolios partizipiert werden.

Mit Immobilienfonds lässt sich das Gesamtrisiko eines Wertschriften-Portfolios senken und das Risiko-Ertrags-Verhältnis verbessern. Im Schnitt der letzten 30 Jahre erzielten Schweizer Immobilienfonds eine Ausschüttungsrendite von über 3,5 Prozent und eine Gesamtperformance (Ausschüttung plus Kursgewinn) von mehr als 6 Prozent. Damit übertrafen sie, bei nur leicht höherem Risiko, die Rendite 10-jähriger Bundesobligationen. Wer aber jetzt noch in Schweizer Immobilienfonds einsteigt, sollte sich bewusst sein, dass die Agios hoch sind; wenn die Zinsen steigen, entsteht ein Verlustrisiko. Immobilienfonds sollten so oder so als langfristige Investments eingesetzt werden.

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Seit 2005 sind die Sorgfalts-, Treue- und Informationspflichten von Immobilienfondsgesellschaften gegenüber den Anlegern durch die Richtlinien der Swiss Funds Association (SFA) klar geregelt. Diese wurden auch von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (Finma) als Mindeststandard anerkannt. Bei den Treuepflichten steht die Vermeidung von Interessenkonflikten im Vordergrund. So werden beispielsweise die Verkehrswerte von unabhängigen Schätzungsexperten ermittelt. Im Rahmen der Informationspflichten sind die Fondsgesellschaften unter anderem verpflichtet, in den Halbjahres- und Jahresberichten Kennzahlen zu ihren Fonds zu veröffentlichen. Die darin erwähnten Bezeichnungen dürfen ausschliesslich für Kennzahlen verwendet werden, die exakt den in der SFA-Fachinformation «Kennzahlen von Immobilienfonds» aufgeführten Definitionen entsprechen und auch gemäss dieser Fachinformation berechnet wurden. Damit wird eine einheitliche und vergleichbare Information der Anleger sichergestellt und zu einer möglichst hohen Transparenz des Produktangebotes am schweizerischen Fondsmarkt beigetragen.

Leichte Anpassung der Kennzahlen

Grundlage für die Ermittlung der Kennzahlen ist eine minimale Harmonisierung der Rechnungslegung. Die wichtigsten Kennzahlen von Immobilienfonds sind auch in der Unternehmens- und Aktienanalyse gebräuchlich. Damit vereinfachen sie einen Vergleich der Anteile von Immobilienfonds mit Aktien von Immobiliengesellschaften. Folgende zehn Kennzahlen sind regelmässig zu publizieren: Mietzinsausfallquote, Fremdfinanzierungsquote, Betriebsgewinnmarge, Fondsbetriebsaufwand, Eigenkapitalrendite, Ausschüttungsrendite, Ausschüttungsquote, Agio/Disagio, Performance und Anlagerendite.

Im Frühling 2010 wurden die Kennzahlen von Immobilien-Sondervermögen in Anlagestiftungen veröffentlicht. Obwohl diese in Anlehnung an diejenigen der SFA festgelegt wurden, gab es einige wenige Abweichungen. Insbesondere war die Berechnung der Anlagerendite uneinheitlich.

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Da aus Transparenzgründen anlagevehikelübergreifend dieselben Definitionen verwendet werden sollten, wurden die SFA-Kennzahlen - wo überhaupt nötig - in Übereinstimmung mit den Kennzahlen für Anlagestiftungen gebracht. Damit ist die Vergleichbarkeit für die Investoren auch in Zukunft gewährleistet.