Wohneigentum in der Region Arc Lémanique wird heute rund 40% teurer angeboten als noch im Jahr 2002. Mit dieser Preisdynamik führt die Region Arc Lémanique in der Rangliste der Schweizer Regionen mit den höchsten Preisanstiegen. Bereits werden erste Befürchtungen laut, dass diese Entwicklung nicht nachhaltig sein könnte. Diese Sorge wird angesichts der Krise am US-Wohnungsmarkt genährt. Auch Eigentümer und Investoren sind verunsichert. Sind die Wohneigentumspreise entlang des Genfersees über ihr langfristiges Gleichgewicht gestiegen?

Eine wichtige Erkenntnis aus dem Einbruch der New Economy im Jahr 2000 besteht darin, dass die Entwicklung der Aktienkurse auf die Dauer nicht allzu stark vom Gewinnwachstum abweichen kann. Treiben Spekulationen den Preis einer Aktie nach oben – ohne Verbesserung der Gewinnaussichten –, werden diese Abweichungen früher oder später korrigiert. Um dieses Verhältnis zu quantifizieren wird zur Bewertung von Wertpapieren das sogenannte Kurs/Gewinn-Verhältnis (KGV) eingesetzt.

In Analogie zum Aktienmarkt berechnet sich das KGV für den Immobilienmarkt durch das Verhältnis von Eigenheimpreis und dem jährlichen Mietertrag. Der Erwerb einer Immobilie ist eigentlich nichts anderes als der Kauf aller zukünftigen Mieterträge, unabhängig davon, ob das Objekt vermietet oder selbst bewohnt wird.

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Kanton Genf: Günstiges PMV

Kostet ein Eigenheim zum Beispiel 500000 Fr., während es abzüglich Unterhaltskosten und Eigentümerlasten für 25000 Fr. pro Jahr vermietet werden könnte, so beträgt das Preis-Miet-Verhältnis (PMV) 20. Verlaufen die Preise von Wohnimmobilien langfristig im Gleichschritt mit den erwarteten zukünftigen Mieten, ist ein Anstieg der Immobilienpreise nur mit einer entsprechenden Verteuerung der Mieten möglich. Weicht das PMV stark von seinem langfristigen Durchschnitt ab, ist dies ein Hinweis, dass es zu einer Preiskorrektur kommen könnte.

Im Arc Lémanique lassen sich in den Regionen ohne Seeanstoss (Gros-de-Vaud und Veveyse) deutlich tiefere PMV beobachten als in den privilegierten Gegenden rund um den Genfersee. Ebenfalls unterdurchschnittliche PMV zeigen sich in Lausanne, Morges und Monthey, wobei diese Werte auch unter dem Durchschnitt der begehrten Zürcher Seegemeinden liegen. Wohneigentum ist folglich in diesen Gebieten des Arc Lémanique an den Mieten gemessen nach wie vor relativ preisgünstig und eine zukünftige Preiskorrektur erscheint wenig wahrscheinlich.

Da Genf auf der Hitliste der teuersten Städte der Welt rangiert, ist ein hohes PMV im Kanton Genf nicht weiter erstaunlich. Überraschend ist hingegen, dass die relativ preisgünstige Region Aigle das höchste PMV aufweist. Sind Liegenschaften in Genf und Aigle zu teuer geworden? Hier lohnt sich ein Blick auf die Veränderung der PMV über die Zeit. Nehmen die Preise von Häusern spürbar schneller zu als die Mieten, mehren sich die Befürchtungen einer Überbewertung. In beiden Regionen sind die PMV seit 2002 deutlich gestiegen. Im Kanton Genf sehen wir dennoch nur ein geringe Gefahr für eine Preiskorrektur. Da der Genfer Mietwohnungsmarkt stärker reguliert ist als anderswo, konnte die starke Nachfrage nach Wohnraum der vergangenen Jahre im Genfer Wohneigentumssegment stärker wirken. Zudem ist die Wohnungssituation in Genf äusserst angespannt und es stehen nur gerade knapp zwei von 1000 Wohnungen leer. In der Region Aigle war die Teuerung von Wohneigentum im Vergleich zu den Mieten noch ausgeprägter als im Kanton Genf. Ob es sich dabei um Übertreibungen handelt, die bald korrigiert werden, bleibt vorerst offen. Bei einer allfälligen späteren Trendwende könnten die Objekte an dieser Lage aber stärker unter Druck geraten als an anderen Standorten.

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