Die Stadt ist gebaut.» Das legendäre Zitat aus den frühen 1990er-Jahren der damaligen Zürcher Stadträtin und Hochbauvorsteherin Ursula Koch wirkt rückblickend wie ein Versprecher. So viele Baustangen wie nie zuvor ragen in den Zürcher Himmel und umgeben alte Gebäude sowie letzte freie Parzellen. Lücken in hundert Jahre alten Häuserzeilen zeugen von reger Rück- und Neubautätigkeit. Ganze Quartiere erhalten derzeit ein neues Gesicht.

In Zürich West weichen leere Industriegebäude und Gewerbeareale unter anderem Hochhäusern wie beispielsweise dem Mobimo Tower und dem Prime-Tower sowie anderen zukunftsorientierten Bauten mit gemischten Nutzungsformen. Die Wohnbevölkerung in diesem Gebiet soll von heute etwas über 3000 Menschen gemäss Berechnungen bis ins Jahr 2015 auf 7000 ansteigen, die Zahl der dort arbeitenden Menschen auf rund 30000. Und ausserhalb der Citys wachsen die Gemeinden durch neu geschaffene Wohn- und kommerziell genutzte Bauten zusammen. Die bauliche Entwicklung macht nirgends halt. Sie umfasst die ganze Schweiz.

Schweizweit sind allein rund 10 Mio m2 brachliegende Industrieareale bekannt. Zusammen mit weiteren ungenutzten Arealen stehen sogar rund 18 km2 Land zur Verfügung, die umgenutzt oder mit Neubauten entwickelt werden können. Und sie werden es in den kommenden Jahren zum grossen Teil auch. Denn 70% liegen zentral in gut erschlossenen Agglomerationsgemeinden und damit in einem attraktiven Immobilienumfeld.

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Projektierung braucht Weitsicht

Bei der Planung von Umnutzungsprojekten ist jedoch Weit- und Umsicht geboten. Jedes einzelne Projekt muss sich im angespannten wirtschaftlichen Umfeld behaupten. Und es steht im Wettbewerb mit vergleichbaren Pro-jekten. Fehlende oder falsche Markteinschätzungen können sich für lange Zeit fatal auf die Rendite auswirken. Gerade bei grossen Umnutzungsprojekten ist es die Kunst, die kommerziellen Ziele mit den unterschiedlichsten Bedürfnissen des Markts in Einklang zu bringen, ohne die architektonischen Ideen einzuschränken. Ein Immobilienprojekt ist nicht nur aufgrund der Ästhetik, der Einhaltung der Kosten und termingerechten Schlüsselübergabe erfolgreich, sondern erst dann, wenn Käufer oder Mieter gefunden sind. Dann, wenn es im Sinne der Bauherrschaft beziehungsweise Eigentümer erfolgreich vermarktet ist.

Erfolg hat, wer weiss, für wen er baut und wer das Projekt konsequent unter Berücksichtigung der Lage auf die anvisierte Zielgruppe und deren Bedürfnisse ausrichtet. Je früher die Überlegungen zum Verkauf oder zur Vermietung in die Projektierung einbezogen werden, desto erfolgreicher ist die Vermarktung. Hier spielt der Immobilienvermarkter beziehungsweise der Immobilienmakler eine entscheidende Rolle. Er erstellt entsprechende Analysen und Strategien. Am besten ist es, ihn von Beginn weg in den Planungsprozess miteinzubeziehen, denn für den Erfolg eines Neu- oder Umnutzungsprojekts ist es wichtig, die richtigen Fragen nach der künftigen Nutzung und den Nutzern am Anfang der Planung zu stellen. Gut evaluierte Projekte haben auf dem Markt selbst in konjunkturell schwächeren Zeiten gute Aussichten auf Erfolg.

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