Renditewohnliegenschaften sind gefragt: Es locken stabile Mieterträge und die Aussicht auf Wertsteigerungen. Die Zuwanderung und damit die Nachfrage nach Wohnungen ist anhaltend hoch. Sollten die Hypothekarzinsen wieder ansteigen, können sie teilweise auf die Mieten überwälzt werden. Der Nationalrat hat die Revision des Mietrechts beerdigt, die eine Entkoppelung vorgesehen hatte. Ein Schlaraffenland für Immobilieneigentümer?

Die Realität ist anders: 85% der Eigentümerkosten einer Liegenschaft fallen während der Nutzungsphase an. Ein heute für 10 Mio Fr. erstellter Wohnbau verursacht während seiner Lebensdauer Kosten von rund 70 Mio Fr. Ob ein Immobilienportfolio rentiert, hängt deshalb von der richtigen Bewirtschaftung ab. Leerstände und Mietzinsverluste schmälern den Ertrag. Zwei Drittel der Kosten - Zinskosten ausgenommen - entfallen auf Mieterwechsel, Unterhalt und Renovationen.

Renditewohnbauten haben eine Lebensdauer von bis zu 100 Jahren. In dieser Zeit geht es darum, deren Wohnwert auf dem Markt zu erhalten. Dazu sind laufende Unterhaltsarbeiten, kleinere Renovationen und rund alle 25 Jahre umfassende Sanierungen notwendig. Ohne diese Massnahmen steigen Mieterfluktuation und Leerstände. Die Liegenschaft verliert an Wert. Ein professioneller Bewirtschafter beeinflusst den Erfolg massgeblich, indem er das Mieter-, kaufmännische und technische Gebäudemanagement übernimmt.

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Abgestimmt auf die Eigentümerstrategie werden Mietverträge, Objekte, deren Erträge, Kosten und Investitionen analysiert. Danach werden Jahresbudget und ZehnJahres-Plan erstellt. Daraus lassen sich Cashflow, Liquidität, Risiken und Portfoliowert für den Gesamtbestand ableiten. Das Resultat: Man ist auf eine steigende Mieterfluktuation vorbereitet und muss nicht zu kurzfristigen Massnahmen greifen. Die Prozesse und Reportings (Verträge, Mieterwechsel, Anfragen, Sanierungsmassnahmen etc.) sind standardisiert und garantieren effiziente Abläufe.

Eines der Ziele ist die Reduktion von Mieterwechseln, denn jeder Wechsel erzeugt Kosten von 5000 bis 7000 Franken. Hier gilt es, die Kosten für Leerstand, Wiedervermietung und Instandsetzung einer Anpassung an die Marktmiete gegenüberzustellen. Eine moderate Fluktuation von bis zu 10% hat sich dabei als ideal erwiesen.

Das Benchmarking ermöglicht den Vergleich von Kennzahlen mit anderen Liegenschaften im Portfolio und mit dem Marktdurchschnitt. Übersteigt etwa die Instandhaltungsquote den Richtwert von 4 bis 6% des Mietertrags, ist das ein Indikator für den ungenügenden baulichen Zustand und eine zu geringe Kosteneffizienz.

Was eine professionelle Bewirtschaftung bewirken kann, zeigt das Beispiel eines Portfolios, das Verit im Frühjahr 2008 übernommen hat. Es umfasst über 1000 Objekte wie Wohnungen, Büros, Garagen etc. Innerhalb von zwei Jahren gelang es, die Leerstandsquote von 17 auf 5% zu senken und die monatlichen Mietzinseinnahmen um 16% zu steigern.