Hedonik meint in der Philosophie die Lust als höchstes Gut. In der Bewertung ist es eine Methode zur Preis- resp. Wertberechnung. Eine Methode auch, die ein Objekt nach seinen inneren und äusseren Werten beurteilt. Dabei wird der Preis des Objekts ermittelt anhand seiner physischen Eigenschaften wie Grösse, Zustand, Ausbaustandard sowie der Umgebung, vor allem deren Erholungswert und Infrastruktur.

Hedonik - für bestimmte Fälle

Die hedonische Methode ist, vereinfacht ausgedrückt, die computerunterstützte, auf statistischen Verfahren beruhende Vergleichswertmethode. Die Daten werden von wenigen spezialisierten Unternehmungen regelmässig erfasst. Mittels dieser gesammelten statistischen Daten und komplexen mathematischen Verfahren können die Vergleiche der zu erwartenden Marktpreise durchschnittlicher Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen berechnet werden. Stolz verkünden die Hedonisten, wie viele Tausende oder Zehntausende von Transaktionen ihrem Modell die nötige Substanz verleihen. Im Kanton Zürich haben in den vergangenen Jahren jeweils zwischen 3000 und 4000 Wohngebäude die Hand gewechselt und dazu ähnlich viele Eigentumswohnungen. Gerichte setzen für die Vergleichswertmethode ein enges Zeitfenster von zwei Jahren. Und wenn die Modellentwickler, die bei einer Bank im Kanton Zürich tätig sind, von 15 000 Transaktionsdaten sprechen, muss ein Grossteil der Daten als Ladenhüter oder Exoten bezeichnet werden.

Die scheinbar einfache Anwendung hedonischer Schätzungsmethoden - und das daraus erzielende Honorarvolumen - verführten unterschiedliche Anbieter dazu, Hauseigentümern mittels angepriesener Schätzungsmethode das Geld aus der Tasche zu ziehen. Aber: Der dazu offenbar einfach auszufüllende Fragebogen verbirgt für den Laien nicht wenige Tretminen. Ist ein Laie beispielsweise in der Lage, korrekt zu beantworten, ob die Aussichtslage unverbaubar ist? Realisiert er, dass die heute vorhandene Aussicht nur so lange besteht, bis der Nachbar die zulässige Gebäudehöhe ausschöpft? Da die meisten Haus- und Wohnungseigentümer sowieso ihr Grundeigentum nach dem Motto «My Home is my Castle» beurteilen, dürften die gestellten Fragen subjektiv beantwortet werden. Die Bewertung der vorhandenen Bausubstanz setzt entsprechende Kenntnis und Erfahrung voraus. Aufwendige, jedoch nicht fachgerechte Sanierungen verteuern eine Liegenschaft unnötig, ohne deren Wert zu erhöhen. Mit der konzeptlosen Sanierung wird der Wert einer Liegenschaft sogar wesentlich reduziert.

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Für das Bedürfnis nach raschen, einfachen und kostengünstigen Wertangaben über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist mit hedonischen Bewertungsmodellen eine Lösung gefunden worden. Es erstaunt nicht, dass die Methode bei Banken starke Anwendung findet. Für die Überprüfung einer Finanzierung ist es durchaus zweckmässig, wenn es einfach und schnell geht. Auch eine erste indikative Wertbestimmung eines privaten Einfamilienhausbesitzers ist mit einem hedonischen Modell nicht unvernünftig. Auch wenn es darum geht, eine grosse Anzahl von einzelnen Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen mit dem gleichen Massstab zu werten, ist der Ansatz geeignet. Aber nicht für mehr.

Andere Methode für Sonderfälle

Und dann gibt es Fälle, wo sich diese Bewertungsmethoden definitiv nicht eignen: Bei aussergewöhnlichen Einfamilienhäusern, Mehrfamilien- und Geschäftshäusern beispielsweise. Die Frage, wie viel ein Haus wert ist, kann nicht pauschal vom Schreibtisch aus beurteilt werden. Eine umfassende Besichtigung vor Ort mit einem ausgewiesenen und unabhängigen Schätzer wird unumgänglich sein - und macht sich in aller Regel auch bezahlt. Auch wenn sich zugegebenermassen der Lustgewinn, der sich aus dem Wort Hedonismus ableitet, mit dem Bezahlen der erhöhten Kosten einer konventionellen Schätzung nicht einstellt.