Für die im Schweizer Hypothekarmarkt tätigen Banken zeichnen sich langfristige Herausforderungen ab. Im Zentrum steht dabei die mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts. Gestützt auf das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) wird in der Schweiz für alle Wohneigentumsobjekte jährlich ein Eigenmietwert bestimmt, der als «fiktives» Einkommen vollumfänglich der Einkommenssteuer unterliegt. Im Gegenzug sind die Schuldzinsen der Hypothekardarlehen und die Unterhaltsaufwendungen abzugsfähig.

Fällt der Saldo zwischen Eigenmietwert und der Summe aus Schuldzinsen und Unterhaltskos-ten positiv aus, ist darauf dem Fiskus eine Einkommenssteuer zum jeweiligen Grenzsteuersatz zu entrichten. Überwiegen die hypothekarischen Schuldzinsen zusammen mit den Unterhaltskosten, reduziert sich das steuerbare Einkommen.

Das skizzierte System setzt so einen Anreiz, sich als Wohneigentümer hypothekarisch zu verschulden, denn die vollständige Finanzierung von Wohneigentum durch Eigenkapital ist im geltenden Regime aus steuerlicher Sicht für die meisten Eigentümer unattraktiv. Auch besteht wenig Anreiz, bestehende Hypotheken zu amortisieren, selbst wenn die finanziellen Mittel dazu vorhanden wären.

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Unabhängig von der konkreten Ausgestaltung eines Systemwechsels, der den Wegfall der Eigenmietwertbesteuerung zur Folge hätte, sind die Konturen der zu erwartenden Auswirkungen auf die Schweizer Bankenlandschaft bereits heute gut zu erkennen:

Schrumpfender Hypothekarmarkt Es zeichnet sich ein einmaliger Rückgang des Hypothekarvolumens in einer Übergangsphase ab, in der die Schuldner jene Teile ihrer Hypotheken begleichen, die aus steuertechnischen Motiven gehalten wurden. Potenziell betrifft dies alle Hypotheken, die an Privatpersonen vergeben wurden, was drei Vierteln des heutigen Marktvolumens entspricht. Abzuziehen vom Potenzial sind allerdings die von Privatpersonen gehaltenen Kredite für Renditeobjekte sowie jene Kredite, die zum Zweck einer optimalen Vermögensallokation gehalten werden. Trotzdem wird sich das Gesamtmarktvolumen nachhaltig reduzieren.

Bilanzverschiebungen Interessant werden die Auswirkungen auf die Bilanzen der Banken sein. Rund die Hälfte aller Hypotheken in der Schweiz wird heute mittels Spareinlagen der Bankkunden finanziert. Nimmt die Nachfrage nach Hypotheken ab, reduziert sich auch der Bedarf an Refinanzierungsmöglichkeiten seitens der Bank. Es ist davon auszugehen, dass die Bilanzen der Hypothekarbanken sowohl auf der Aktiv- wie auch auf der Passivseite strukturelle Veränderungen erfahren werden.

Veränderte Asset Allocation Die Vermögensallokation der Wohn- eigentümer dürfte sich bei einer Aufhebung des Eigenmietwerts markant verändern. Auch die Risikostruktur wird beeinflusst, wenn es steuerlich attraktiver wird, grössere Vermögensteile risikoarm im selbst bewohnten Wohneigentum anzulegen. Da ähnlich risikoarme Vermögensanlagen in der Regel deutlich tiefere Zinsen erbringen, als für ein Hypothekardarlehen bezahlt werden muss, bietet die Reduktion des Hypothekarkredites für die Wohneigentümer ein willkommenes Instrument, um das Risikoprofil ihres Vermögens besser den eigenen Wünschen anpassen zu können.

Verschärfte Konkurrenzsituation Die Konkurrenz unter den Hypothekarbanken wird sich verschärfen. Damit wächst die Wahrscheinlichkeit von Fusionen unter kleineren, aufs Hypothekargeschäft konzentrierten Banken. Im Jahr 2008 machten die ausstehenden Hypothekarforderungen bei 45 Banken oder Bankengruppen mindestens 75% der Bilanzsumme aus. Diese Banken decken ein Drittel des gesamten nationalen Hypothekarvolumens ab.

Räumliche Konzentrationsprozesse Fällt die Eigenmietwertbesteuerung weg, ist in verschiedenen Regionen mit einem beschleunigten Strukturwandel in der Bankenlandschaft zu rechnen. Ausgelöst durch die Aufgabe von nur lokal tätigen Kleinstbanken oder durch Fusionen beziehungsweise Integrationen in grössere Bankenverbände dürfte sich die physische Präsenz von Banken vor allem im ländlichen Raum deutlich reduzieren. Damit einher ginge auch ein Abbau von Arbeitsplätzen.