Welche Auswirkungen sind nach drei Jahren globaler immobilienwirtschaftlicher Hochphase für die Immobilienmärkte zu erwarten? Zweitens: Wird das bisher vorwiegende Motiv etlicher Kapitalgeber in Immobilien zu investieren, nunmehr wieder von einem ausgeprägten Sicherheitsbedürfnis geprägt? Ist also Sicherheit, nach Jahren der Renditeoptimierung, wieder das Gebot der Stunde? Und drittens: Welche Länder bzw. Investmentzentren stehen zukünftig im Fokus?

Sicherheit vor Renditeerwartung

«Back to the assets» mag der Wunsch von Investoren sein, die sich in den letzten Jahren den hohen Risikopositionen der hochgeleverageten Immobilieninvestoren gegenübersahen. Und dieser Wunsch wird sich stärker denn je in den kommenden Quartalen erfüllen müssen. Gleichwohl wird sich die Analyse von Investitionen auch nach der Finanzkrise nicht ändern. Vielmehr findet eine Substitution durch die Cashflow-Analyse bei gleichzeitigem Benchmarking mit Alternativanlagen statt, wenngleich mit reduzierten Renditeansprüchen. Im aktuellen globalen Scoring springt der Zürcher Immobilienmarkt vom 42. Platz auf den 4. Platz vor, direkt nach Singapur, Hongkong und Tokio. Bei der Analyse fällt auf, dass sich der gewerbliche Immobilienmarkt auf Zürich, Genf und Basel konzentriert.

Insgesamt sind die Grössenstrukturen dabei überschaubar, das Angebot an Objekten demzufolge eher begrenzt. Hinzu kommt eine eher unterdurchschnittliche Bauaktivität, in Relation mit anderen Bürostandorten. 1983 begann mit der Lex Koller eine «Öffnungspolitik», die sich in den nächsten Jahren mit der Aufhebung weiterer Investmentbeschränkungen für Ausländer fortsetzen wird – Hemmnisse werden also abgebaut. Die steigende Nachfrage nach Investitionen in der Schweiz sollte bei den regionalen Anbietern auf fruchtbaren Boden fallen, und die Zahl der Neubauprojekte wird sich dadurch zwingend erhöhen.

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In dieser Gemengelage ist es aus Investorensicht entscheidend, in welcher jeweiligen Phase im Marktzyklus sich die Schweizer Büromärkte befinden. Je nach Investmentstrategie ergeben sich hieraus Chancen, den optimalen Investitions- bzw. Desinvestitionszeitpunkt zu bestimmen. Im aktuellen Marktzyklus steht Zürich in der Wachstumsphase, geprägt durch eine aktuelle Angebotsknappheit, steigende Mieten und eine erst zögerlich zunehmende Bautätigkeit. Der Schweiz wird zunehmend eine Aufmerksamkeit zugeschrieben, welche vielen noch nicht bewusst ist, denn zu intransparent sind hier für den Aussenstehenden die Marktstrukturen. Das wird sich zukünftig sukzessive ändern. Mit neuem ausländischem Kapital werden auch neue Anforderungen an die einheimischen Investoren bzw. Verkäufer gestellt werden. Internationale Standards, wie z.B. die GIF-Richtlinien (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung), werden die Prozesse der Transparenz unterstützen.