Nachhaltigkeit ist ein mittlerweile bis zur Unkenntlichkeit beladener Begriff. Dennoch: Das Engagement für «Green Buildings» oder «Sustainable Buildings» ist etabliert. Immer mehr Investmentfonds kommen auf den Markt, die eine Nachhaltigkeit für Immobilienprojekte voraussetzen. Nirgendwo werden so viele Ressourcen gebunden und verbraucht wie in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Insbesondere die Nutzung und der Betrieb als längste Lebenszyklusphase haben an Bedeutung für die Bewertung der «Sinnhaftigkeit» geplanter Projekte gewonnen.

Öko-Labels

Der aktuelle Immobilienmarkt ist mit der Situation konfrontiert, dass die Markteilnehmer überwiegend Projekten eine langfristige Werterhaltung prognostizieren, die Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Schwierigkeiten bereitet aber noch das Verständnis darüber, was Nachhaltigkeit alles einschliesst und wie diese zu bewerten ist.

In der Schweiz bilden die Basis der Bewertungsinstrumente die SIA 112-1 mit dem Energieeffizienz-Pfad und die Eco-Bau-Instrumente. Die energetische Situation von Gebäuden mit der Folge eines verbesserten Raumklimas wird mit den Labeln Minergie, Minergie-P und Minergie-ECO, welches darüber noch hinausgeht, vorgegeben. Eine Bestandesaufnahme der energetischen Situation stellt der Gebäudeenergieausweis (GEAK) dar.

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Eine ökonomische Perspektive rückt stärker zusätzlich zu den bisher erwähnten Kriterien mit dem Economic Sustainability Indicator (ESI), beim Sustainable Property INvesting (SPIN), beim GreenProperty-Label oder beim Label Nachhaltige Immobilien Schweiz (NIS) in den Vordergrund. Einzelne grosse Bauunternehmungen haben eigene Label entwickelt (zum Beispiel Gesamtbeurteilung für Nachhaltiges Bauen, GENAB).

Auf internationaler Ebene existieren ebenfalls eine ganze Reihe von Nachhaltigkeitslabeln. Für die Schweiz vor allem relevant sind das amerikanische Label LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), das britische Label BREEAM (Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method) und das europäisch angelegte Label DGNB (Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen).

Auf Betriebsphase achten

Während die meisten Zertifizierungssysteme (technische) Anforderungen vorgeben und den Erfüllungsgrad bewerten, zeichnet sich das DGNB-Label dadurch aus, dass hierin die Ausrichtung auf die Betriebsphase einer Immobilie sehr viel stärker als üblich Berücksichtigung findet.

Des Weiteren stellt dieses Zertifizierungssystem eine Optimierungsmethode dar, damit Gebäude langfristig nachhaltig wirken, das heisst vor allem in der Betriebsphase. Facility Management deckt die breite Themenpalette dieser Phase ab. Die Erfahrung zeigt: Je früher Facility Manager in den Planungsprozess einbezogen werden (sogenanntes baubegleitendes Facility Management), desto effizienter ist der spätere Betrieb des Gebäudes. Das DGNB-Zertifizierungssystem trägt diesem Umstand im Gegensatz zu den anderen Labeln Rechnung. Dieses ist auf verschiedene Gebäudetypen mit einer eigenen Bewertungsvariante ausgerichtet. Vorausschauend wird dieses System auch schon für die Zertifizierung ganzer Regionen (Quartiere, Stadtteile) ausgearbeitet. Konsequenterweise wird also zukünftig auch das Umfeld einbezogen werden müssen.

Das DGNB-Zertifizierungssystem zeichnet sich als «Mitmach-System» durch hohe Akzeptanz in der Branche aus. Es gilt als eines der umfassendsten Systeme, in dem «echte» Nachweise zu erbringen sind. Aufgrund dieser und weiterer Faktoren ist der Erfolgskurs der DGNB weiterhin ungebrochen. Im laufenden Jahr wird die Adaption für die Schweiz angegangen und die Zertifizierung erster Projekte erwartet.

Von den angesprochenen Labeln haben LEED, BREEAM und DGNB international die grösste Bedeutung und Perspektive. Insbesondere das umfassende System der DGNB steht hoch im Kurs. Schon jetzt sind Bestrebungen im Gange, ein europäisches Label zu entwickeln. Ein bedeutender Beitrag wird hier von DGNB und auch BREEAM geleistet. Langfristig stehen sich also weltweit vor allem das europäische und das nordamerikanische Label gegenüber. In der Schweiz werden diese Label ebenfalls an Bedeutung gewinnen.

Hiesige Bauherren haben dann die Wahl oder die Vorgabe, ob sie ein Schweizer oder ein europäisches Nachhaltigkeitslabel nehmen. Je nach Kundschaft kann auch ein LEED-Zertifikat verlangt werden. In Nordamerika werden europäische Kunden im Gegenzug eine Zertifizierung nach DGNB beziehungsweise dessen Weiterentwicklung voraussetzen.

Meiste Zeit in Gebäuden

Nachhaltiges Bauen hat eine grosse gesellschaftliche und volkswirtschaftliche Dimension. Einerseits ist eine Bevölkerung direkt von der Qualität von Gebäuden und deren Betrieb beeinflusst - der moderne Mensch verbringt über 90% seiner Zeit in Gebäuden. Je wohltuender der Aufenthalt ist, desto positiver sind die gesellschaftlichen Nebeneffekte daraus.

Andererseits ist mit und in Gebäuden ein erheblicher Teil des Volksvermögens gebunden und gleichzeitig einem langfristigen Wertverlust ausgesetzt. Nachhaltige Gebäude schwächen diese Entwertung ab und sind wertstabiler. Dies sind gute Gründe, den besten Qualitätsmassstab für den Bereich Bauen anzulegen.