Schweizer Immobilienaktien weisen seit Anfang 2010 eine sehr gute Performance auf. Mit rund 16% entspricht die diesjährige Wertsteigerung bereits der zweieinhalbfachen Rendite, die Schweizer-Franken-Investoren in einem gesunden Jahr üblicherweise von nationalen Immobilienaktien erwarten können. Mittlerweile notieren die Papiere auf Niveaus von Ende April 2007 - also der Zeit unmittelbar vor dem Ausbruch der Finanzkrise. Sie bewegen sich damit auf Höchstwerten, die während des damaligen weltweiten Immobilienbooms erreicht wurden. Im internationalen Vergleich schneiden die Schweizer Immobilienaktien mit dieser Performance besonders gut ab.

Lohnende Investition

Investoren aus der Euro-Zone, die Anfang Jahr Schweizer Immobilienaktien erwarben, haben eine erstaunliche Gesamtrendite von über 30% erzielt. Die gleiche Investition für in Dollar rechnende Anlegerinnen und Anleger brachte eine Performance von immerhin noch beinahe 20%. Schweizer In-vestoren, die sich im gleichen Zeitraum ins Ausland wagten, konnten mit globalen Immobilienaktien nur wenig mehr als 6% erwirtschaften. Für europäische Investoren, die vom schwachen Euro profitieren wollten, lohnte sich aber auch eine Anlage in globalen Immobilienaktien. Ihr Kapital hat sich seit Jahresanfang, in Euro umgerechnet, um mehr als 20% vermehrt. Aus Sicht eines amerikanischen Investors waren insbesondere Schweizer Immobilienaktien in den letzten zehn Jahren äusserst lukrativ. Diese haben im Durchschnitt eine jährliche Gesamtrendite von rund 16% erzielt. Anleger aus der Euro-Zone erwirtschafteten jährlich knapp 8%, während sich Schweizer-Franken-Investoren mit einer jährlichen Gesamtrendite von durchschnittlich 6,5% begnügen mussten.

Globale Immobilienaktien lieferten in den letzten zehn Jahren eine vergleichsweise enttäuschende Performance. Diese betrug pro Jahr durchschnittlich 6,3% für Dollar-Anleger. Europäische und Schweizer Investoren mussten mit 1,1 bzw. 0,2% durchschnittlicher Jahresrendite dagegen reale Kapitalverluste hinnehmen. Zur Beliebtheit von Schweizer Immobilienaktien hat schliesslich auch beigetragen, dass sie in den letzten zehn Jahren von einer deutlich geringeren Kursvolatilität betroffen waren als globale Immobilienaktien.

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Verhaltene Fundamentaldaten

Der Kursanstieg von Schweizer Immobilienaktien ist auch auf das ausländische Kapital zurückzuführen, das in den vergangenen Quartalen in den Schweizer Kapitalmarkt geflossen ist. Allerdings stieg dadurch der Preis, den der Markt für den Erwerb von Immobilientiteln verlangt. Wir erachten diese als nicht mehr günstig bewertet, stufen das Kurspotenzial deshalb als kaum noch signifikant ein und raten von einer Akkumulation von Immobilienaktien ab. Schliesslich weisen Immobilieninvestitionen einen spätzyklischen Charakter auf. Über die nächsten ein bis zwei Jahre lässt sich, trotz optimistischerer Prognosen zum Wirtschaftsverlauf, damit kaum Renditepotenzial bei Inventarwerten ausmachen.

In einem von zurückhaltender Nachfrage und weiter steigendem Angebot geprägten Markt sind sogar moderat tiefere Immobilienpreise im kommerziellen Bereich möglich. Das Wachstumspotenzial ist zudem begrenzt, da der Markt illiquid ist. Aus Renditeüberlegungen wollen sich bestehende Investoren nicht von ihren Immobilien trennen. Schliesslich erachten wir das Risiko bevorstehender Zinssteigerungen als weiteren möglichen Belastungsfaktor.