Während Käufe von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch emotionale Aspekte geprägt werden, stehen bei der Investition in Renditeobjekte rationale Beurteilungselemente im Vordergrund. Unter Beachtung gewisser Grundsätze kann es auch für Privatpersonen finanziell interessant sein, Anlageimmobilien zu erwerben.

Bevor konkrete Kaufmöglichkeiten näher analysiert werden, sind die Anlagestrategie und Grundsätze für die Investitionen zu formulieren. Die eigenen Marktkenntnisse begrenzen beispielsweise das geografische Betätigungsfeld, und Präferenzen bezüglich Objektart (Wohnhäuser oder Geschäfts- und Gewerbeobjekte) gehören ebenso zur Basisabklärung wie die Definition von Zielrendite, Risikobereitschaft oder Finanzierungsmöglichkeit.

Anlagestrategie optimieren

Basierend auf der gewählten Anlagestrategie, können geeignete Objekte über Internetangebote - hier sorgen automatisch generierte Suchmandate oft für den raschen Erfolg - durch Zeitungsinserate oder Kontakte zu potenziellen Anbietern ausgewählt werden. Erstabklärungen erfolgen durch das Studium der Objektunterlagen und allenfalls durch einen ersten äusseren Augenschein. Mit wenigen kritischen Fragen lässt sich eine Vorselektion vornehmen. Weitergehende, zeit- und kostenintensive Detailabklärungen folgen nur, wenn sich das Angebot als strategiekonform erweist.

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Nach einem positiven Grundsatzentscheid ist die Phase der vertieften Abklärungen der Schlüssel zur erfolgreichen Akquisition. Bei der Detailprüfung müssen in erster Linie der Markt, die rechtlichen Aspekte (Grundbuch, Verträge) und der bauliche Gebäudezustand analysiert werden. Neben einer Wertbeurteilung (bspw. externes Schätzungsgutachten) kann eine SWOT-Analyse (Beurteilung der Stärken und Schwächen bzw. der Risiken und Chancen) ergänzende Entscheidungsfaktoren liefern. Da der Wert eines Anlageobjektes in erster Linie von den künftigen Ein- und Ausgaben abhängig ist, kommt der Prüfung der Wirtschaftlichkeit, d.h. der Mieteinnahmen (inklusive Detailprüfung der Mietverträge) und der jährlichen Liegenschaftskosten sowie der zu erwartenden künftigen Investitionen, oberste Priorität zu. Renditeversprechungen der Verkäuferschaft sind oftmals Trugschlüsse und durch eigene Berechnungen zu verifizieren. Eine Objektbesichtigung ist unverzichtbar, und kritische Fragestellungen an Eigentümer oder Bewirtschafter geben weitere Aufschlüsse über die Objektqualität. Vor einem möglichen Abschluss sind der Kaufvertrag und die Transaktionskosten zu prüfen und die Finanzierung durch Offerten verschiedener Institute zu optimieren. Ergänzend sind steuerliche Konsequenzen unverzichtbar in die Kaufüberlegungen einzubeziehen.

Trotz Wirtschafts- und Finanzkrise bleiben Immobilien als Anlageinstrumente attraktiv. Neben periodischen Erträgen kann üblicherweise auch mit einer jährlichen Wertsteigerung gerechnet werden. Das veranlasst Verkäufer, Preise hoch anzusetzen, und verführt Nachfrager dazu, überhöhte Angebote zu akzeptieren. Die Tendenz, überteuert einzukaufen, ist latent vorhanden. An den persönlichen Preisvorstellungen soll festgehalten werden, auch wenn es ärgerlich ist, insbesondere bei Auktionsverfahren, den Kaufzuschlag nicht zu erhalten. Ein kurzer Ärger und die Verbuchung des Aufwandes für die Analyse ist angenehmer, als wegen eines zu hohen Erwerbspreises über Jahre eine unbefriedigende Rendite akzeptieren zu müssen. Der Kauf von Anlageobjekten ist komplex, ohne persönliches Fachwissen bzw. ohne Beizug externer Spezialisten kann eine solche Investition oftmals zu negativen Überraschungen führen.

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