Zwischen 2000 und 2007 gab es eine Rally an den Immobilienmärkten, die teils fundamental-, teils allokations- und teils rein liquiditätsgetrieben war. In einzelnen Ländern führten jedoch exzessive Liquidität, lasches Risikomanagement bei der Hypothekenvergabe und rasantes Wachstum der Verbriefungen zu einer Preisblase, deren Korrektur Mitte 2007 begann. Die Schweiz hat diese Entwicklungen kaum mitgemacht. Zwar wurden die Immobilienaktien zuerst mitgerissen, konnten aber seit Jahresbeginn die Verluste wieder wettmachen.

Nicht doch Auswirkungen?

Nun hat jedoch eine Konjunkturabkühlung in Europa und der Schweiz begonnen, die in einer Rezession enden dürfte. Das löst die berechtigte Frage aus, ob es nun nicht doch zu Auswirkungen auf die Schweizer Immobilienbranche kommen wird. Mehrere Elemente dürften dafür sorgen, dass die Immobilien in der Schweiz auch während einer Konjunkturabkühlung ihren defensiven Charakter bewahren:

Schweizer Immobilien sind immobiler: Die Statistik belegt im Vergleich zu anderen Ländern eine niedrigere Volatilität der Renditen. Die Gründe dafür sind vielfältig, etwa die kantonal unterschiedliche Gesetzgebung, die mangelnde Transparenz der Branche oder Sprachbarrieren. Einige Quartale Wirtschaftsabschwung werden an dieser Situation nichts ändern.

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Stabilität der Wohnimmobilien: Die Portfolios der Schweizer Immobilienfonds bestehen zu 56% aus Wohnungen. Wohnflächen generieren weniger volatile Mieterträge als Geschäftsflächen. Die Schweizer sind und bleiben ein Volk von Mietern, die Bevölkerung wächst weiter. Daher ist keine Abschwächung der Flächennachfrage erkennbar. Abschlüsse von Mietverträgen finden zwar wegen des wirtschaftlichen Einbruchs in einem sinkenden Mietzinsumfeld statt. Stützend wirken aber die niedrigen Leerstandsquoten sowie die begrenzten Mieterwechsel.

Hochwertige Portfolios von Geschäftsliegenschaften: Die zwei grössten börsenkotierten Immobiliengesellschaften, Swiss Prime Site und PSP Swiss Property, verfügen über hochwertige Geschäftsliegenschaften an guten bis sehr guten Lagen. Gute Lagen bewähren sich in wirtschaftlich schwierigen Zeiten, weil sie stabilere Erträge generieren und geringere Leerstände aufweisen. Periphere Lagen hingegen werden schneller in Mitleidenschaft gezogen.

Begrenzter Einfluss ausländischer Investoren: Die Schweiz und der hiesige börsenkotierte Immobilienmarkt sind zu klein, um eine Rolle in der Portfolioallokation von ausländischen Investoren zu spielen. Soweit bekannt, halten Ausländer geringe Anteile an Immobilienfonds oder Immobiliengesellschaften; eine Ausnahme bildet die PSP Swiss Property. Ein weiteres Argument ist steuerlicher Natur: Die Schweiz hat und bekommt vorerst keine REITs (steuerlich begünstigter Status der Immobiliengesellschaften). Die Anlagestiftungen wiederum sind für ausländische Investoren nicht zugänglich. Insgesamt sollte die Schweiz darum vor liquiditäts- oder allokationsbedingten Abflüssen ausländischer institutioneller Gelder relativ gut geschützt sein.

Rezessionsängste

Dennoch: Gegen eine lang andauernde oder tiefe Rezession ist kein Wirtschaftssektor immun. Nach Jahren steigender Bewertungen steht eine Korrektur bevor. Eine Premiere wäre das nicht: Der Rüd-Blass-Immobilienfonds-Index – übrigens der älteste Immobilienfondsindex der Schweiz – verzeichnete zwischen Mai 1999 und April 2000 mit einem Minus von 15,19% den grössten Kursrückgang über eine Phase von zwölf Monaten. Die grösste Korrektur bei den Immobiliengesellschaften wiederum erfolgte zwischen November 2000 und Oktober 2001, als die Kurse um 13,84% fielen.