Kotierte Schweizer Immobilienaktien und -fonds haben seit Jahresanfang sehr gut rentiert. Die globale Kreditkrise hatte hierzulande allerdings auch zu deutlichen Kursrückgängen bei kotierten Immobilienaktien und -fonds geführt. Zwischen ihrem Höhepunkt im April 2007 und ihrem Tiefstand von Anfang März 2009 hatten die Schweizer Immobilienaktien mehr als einen Drittel ihres Wertes eingebüsst. Im gleichen Zeitraum verloren die kotierten Immobilienfonds weniger als 10%. Die Kursrückgänge wurden unter anderem durch eine zunehmende Unsicherheit über die Bewertung von Schweizer Immobilien unter ausländischen Anlegern verursacht. Gleichzeitig trennten sich inländische Investoren von ihren relativ gut handelbaren Immobilienaktien und -fonds, um ihren gestiegenen Liquiditätsbedarf zu decken.

Innerer Wert solide

Schweizer Immobilienaktien notieren mittlerweile auf Niveaus wie Ende 2006. Seit März dieses Jahres legten sie um mehr als 37% zu. Sie weisen seit Jahresanfang eine durchschnittliche Performance von rund 17% auf. Es kehrte nämlich die Einsicht zurück, dass Schweizer Immobilienaktien genügend eigenfinanziert sind und deshalb keine Verwässerung von künftigen Gewinnen durch mögliche Kapitalerhöhungen droht. Ausserdem waren bis heute keine generellen Korrekturen der inneren Werte der Immobilienportfolios nötig, da die Schweiz bisher von grossen Immobilienpreiskorrekturen verschont blieb. In der Schweiz bestanden auch kaum nennenswerte Refinanzierungsprobleme für moderat fremdfinan-zierte Gesellschaften. In den kriselnden Immobilienmärkten in den USA, England, Spanien oder Irland wirkten sich aber die Wertkorrekturen bei überbewerteten Immobilien signifikant negativ auf innere Werte (NAV) von Aktien und Fonds aus. Das Platzen der Immobilienblasen hat die dortigen Anfangsrenditen von Immobilieninvestitionen deutlich steigen lassen. Dagegen sind die in der Schweiz erwirtschafteten Anfangsrenditen auf Immobilien wegen einer fehlenden Preiskorrektur relativ niedrig geworden. Da ausserdem tendenziell sinkende Mieteinnahmen, leicht steigende Leerstandsquoten und geringe Bewertungskorrekturen insbesondere bei kommerziellen Liegenschaften erwartet werden, sind Immobilieninvestitionen derzeit nicht mehr so attraktiv. Angesichts der Performance der kotierten Immobilienaktien seit März 2009 und der zum Teil geringen Disagios (Börsennotierungen unterhalb der inneren Werte der Portfolios) werden weitere signifikante Kursavancen in diesem Jahr als kaum nachhaltig erachtet.

Fonds teilweise teuer

Immobilienfonds erfreuten sich seit März dieses Jahres grosser Beliebtheit. Der Rückgang der Börsennotierungen von Schweizer Fonds erfolgte im Verlauf der globalen Krise weitgehend grundlos, führte zu sehr tiefen Agios (Börsennotierungen oberhalb der inneren Werte der Fondsportfolios) und schaffte eine günstige Kaufgelegenheit. Zahlreiche Anleger suchten ausserdem vergleichsweise langfristig sichere Anlagen und verstärkten somit die Nachfrage. Derzeit weisen einzelne Schweizer Immobilienfonds Agios auf, die beim langfristigen Durchschnitt oder darüber liegen. Für langfristig orientierte, Cashflow suchende Investoren bleiben zwar Schweizer Immobilienfonds nach wie vor attraktiv. Angesichts der zurzeit nicht mehr günstigen Bewertungen sollten jedoch die Positionen nicht signifikant weiter aufgestockt oder gar ein Teil der Gewinne mitgenommen werden.

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