Immobilienanlagen haben aufgrund ihres spezifischen Rendite-/ Risikoprofils im Rahmen der Portfoliodiversifizierung stark an Bedeutung gewonnen. In den letzten zehn Jahren wiesen indirekte Immobilienanlagen unterschiedlichster Art weltweit ein rapides Wachstum auf. Grenzüberschreitende Anlagen erfreuten sich wachsender Beliebtheit und global ausgerichtete Anlageinstrumente wurden entwickelt.

Als einer der Hauptgründe für die spektakuläre Entwicklung des Immobilienmarktes gelten die Betrachtung und Anerkennung von Immobilien als selbstständige Anlageklasse. Die Kriterien, welche für die Behandlung als eigene Anlageklasse ausschlaggebend sind: Die Grösse des Marktes, eine im Vergleich mit anderen Anlageklassen wettbewerbsfähige und dem Risiko entsprechende Rendite sowie spezifische Renditeeigenschaften.


Zwei entscheidende Neuerungen

In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt äusserst positiv entwickelt. Zwei wichtige Veränderungen sind hervorzuheben: Erstens die Entwicklung der Immobilienaktien, insbesondere dank der in zahlreichen Ländern bereits vollzogenen oder geplanten Einführung der viel gerühmten Real Estate Investment Trusts (REITs). Das Konzept der Verbriefung von Immobilienanlagen setzte sich damit weltweit durch. Diese Entwicklung ist mit der schrittweisen Einführung von Immobilienindizes einhergegangen, die nach klar definierten und transparenten Kriterien erstellt werden. Zweitens die Entwicklung und Konsolidierung der Investment Property Databank (IPD). Der Arbeit dieser Gesellschaft ist es zu verdanken, dass es heute Indizes gibt, welche die Rendite und das Wachstum von Immobilienwerten aufweisen. Die Indizes spiegeln die reale Performance von Immobilien gemäss den Bewertungen unabhängiger Experten wider. Die IPD-Indizes decken immer mehr Regionen ab und werden somit immer repräsentativer.

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Die gegenwärtige Struktur des Immobilienmarktes weist allerdings noch einige Unzulänglichkeiten auf, die es zu verbessern gilt. Doch auch im jetzigen Entwicklungsstadium können bereits Portfolios in einer Art und Weise zusammengestellt werden, die noch vor fünf Jahren undenkbar gewesen wäre. Gleichzeitig sind im Zuge der neuen Entwicklungen am Markt alternative Immobilienanlageprodukte entstanden, die unterschiedlichste Anlagestrategien anwenden. Zu nennen sind hierbei nicht nur Fonds, die eine Long/Short-Strategie auf börsennotierte Immobilientitel verfolgen, sondern auch Fonds, die auf eine der Marktentwicklung verfolgende Strategie oder auf Arbitrage-Strategien setzen. Noch dazu erfuhr auch der Markt für strukturierte Immobilienprodukte eine enorme Entwicklung, zunächst durch die Einführung von auf börsennotierten Indizes oder Aktienkörben basierenden Instrumenten, gefolgt von an den IPD-Indizes gekoppelten Produkten.

Angesichts der grösseren Bandbreite an immobilienbezogenen Managementstilen wurden Immobilien Fonds de Fonds lanciert, wie beispielsweise der Prifund Alpha Property Securities, der von der gemeinsamen Expertise der Banque Privée Edmond de Rothschild sowie der Gesellschaft CB Richard Ellis-PI Performance profitiert. Der Multi-Mangementansatz bei Immobilienanlagen beruht auf der Erkenntnis, dass die Experten vor Ort die besten Spezialisten sind.


Gegen Rückgänge schützen

Durch die Kombination verschiedener Managementstile ermöglicht der Multi-Manager-Ansatz, unterschiedlichste Exposures miteinander zu kombinieren und somit die Korrelation innerhalb des Portfolios weiter zu reduzieren. Zudem bietet ein gewisser Anteil alternativer Immobilienfonds in einem solchen Multi-Manager-Fonds die Möglichkeit, die Gesamtvolatilität des Fonds zu optimieren, sich gegen Rückgänge an bestimmten Immobilienmärkten zu schützen oder sogar Kapital daraus zu schlagen. Mit dem Multi-Manager-Ansatz wird eine globale Ausrichtung erzielt, die sämtliche Merkmale eines Immobilienengagements aufweist und zugleich von der Diversifikation profitiert.

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Jaume Sabater, Portfoliomanager, Privatbank Edmond de Rothschild, Genf; Jean Golinelli, geschäftsführender Direktor Schweiz, CB Richard Ellis-PI Performance, Genf.