Seit den jüngsten Warnungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) vor Kredit-ausfallrisiken ist das Thema, ob hierzulande eine Immobilienblase zu platzen droht oder nicht, aktuell. Derartige Überlegungen sind nicht mehr nur ein Diskurs unter Insidern, sondern von gesamtwirtschaftlicher Tragweite. Es stellen sich dabei einige grundsätzliche Fragen: Wie unterscheiden sich ungesunde Preisschwankungen von normalen Preisentwicklungen im Konjunkturzyklus? Welche Marktsegmente und Regionen sind besonders betroffen? Was ist schweizweit zu erwarten?

Gewissheit erst nach dem Platzen

Eine allgemein akzeptierte Definition des Begriffs der Preisblase führt diesen zurück auf einen raschen Anstieg von Preisen und einen anschliessenden, unerwarteten und scharfen Preiszerfall innert kurzer Zeit. Die Bildung von Blasen wird dabei oft begünstigt durch die Verfügbarkeit von billigem Geld, das heisst einem tiefen Zinsniveau, und durch spekulativ motivierte Marktakteure, die im festen Glauben an einen stetigen Aufwärtstrend sind. Es besteht ein breiter Konsens darin, dass sich zwar Indizien für die Abweichung von einer normalen Entwicklung erkennen lassen, die absolute Gewissheit aber erst nach dem effektiven Platzen einer Blase besteht. Somit lässt sich das Platzen einer Preisblase auch kaum prognostizieren.

Die Preisbildung ist ein permanentes Spiel unter den Marktteilnehmern. Auch Immobilienpreise zeigen im Zeitverlauf eine schwankende Entwicklung. Temporär stabile Preise bilden die Ausnahme und Preisschwankungen (mit zwischenzeitlich stärkeren Anstiegen) den Normalfall. Bemerkenswerte Immobilienpreisanstiege waren in der Schweiz während der letzten zehn Jahre vor allem im Segment des Wohneigentums zu beobachten. Die nominalen Preise von Eigentumswohnungen haben seit dem Jahr 2000 im Schnitt um rund 50 Prozent zugelegt. Einfamilienhäuser verzeichnen eine nominale Zunahme von gut 30 Prozent. Diese vergleichsweise starken Preisanstiege von Wohneigentum im schweizweiten Schnitt wurden in einzelnen Regionen noch um das Doppelte übertroffen. Vor 20 Jahren, als in der Schweiz tatsächlich Teile des Immobilienmarktes implodierten, standen hingegen die Spekulation um Bauland, Projektentwicklungen und Geschäftsliegenschaften sowie die damit verbundenen Bankkredite im Brennpunkt.

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Mehrere Sachverhalte führten dazu, dass das Thema einer Immobilienpreisblase zum aktuellen Dauerbrenner wurde: Erstens präsentiert sich der Schweizer Immobilienmarkt, im Gegensatz zu den meisten ausländischen Märkten, auch unter dem Eindruck der Subprime- und Finanzkrise als sehr robust, weshalb Wertkorrekturen am Markt bis heute weitgehend ausgeblieben sind. Zweitens beunruhigen die historisch tiefen Hypothekarzinsen, da diese eine Verlockung für jene Nachfrager nach Wohneigentum darstellen könnten, die es sich nach gängigen Finanzierungs- und Zinsstandards gar nicht leisten könnten. Drittens wird auch - analog zur Immobilienkrise der 90er-Jahre - darauf verwiesen, dass die mancherorts beobachteten Preisschübe beim Wohneigentum erneut rein spekulativer Natur sind und ein Korrekturpotenzial beinhalten.

Fünf wichtige Nachfragefaktoren

Blickt man auf die letzten zehn Jahre zurück, stellt man fest, dass die Nachfrage nach Wohneigentum durch folgende fünf Faktoren kumulativ und nachhaltig geprägt wurde und wird: Geburtenstarke Jahrgänge sind in der Familienphase, steigende reale Einkommen, Flucht in Realwerte aus Mangel an Anlagealternativen, die Inkraftsetzung der bilateralen Verträge und die historisch tiefen Hypothekarzinsen. Wohneigentum wird insbesondere während der Familienphase erworben. In dieser Phase befinden sich gegenwärtig die letzten geburtenstarken Jahrgänge der Babyboomer-Generation. Der absehbare Rückgang dieser Bevölkerungsgruppe wird aktuell aber durch die Immigration aus dem Ausland kompensiert, teilweise sogar überkompensiert. Diese mehrheitlich jüngeren Zuwanderer beflügeln vorerst noch die Nachfrage nach Mietwohnungen, längerfristig aber auch jene nach Wohneigentum.

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Strukturelle Faktoren verantwortlich

Aus gesamtschweizerischer Sicht ergeben sich keine klaren Anzeichen für die Bildung einer Immobilienpreisblase, wenn auch in einzelnen Gemeinden Überhitzungserscheinungen zu beobachten sind. Die Preiszunahme im Wohneigentumsmarkt der letzten Jahre ist somit auf einen mehrfach begründbaren Nachfrageschub zurückzuführen. Dabei stellt die Zinsentwicklung nur einen der Einflussfaktoren dar und kaum den wichtigsten. Vielmehr erklärt sich die markant gewachsene Zusatznachfrage durch die Koinzidenz von verschiedenen strukturellen wie auch temporär wirkenden Faktoren.