Das gesamte Schweizer Immobilienvermögen wird auf rund 1890 Mrd Fr. geschätzt. Das entspricht rund dem Vierfachen des Schweizer Bruttoinlandprodukts (BIP) oder dem Doppelten der Marktkapitalisierung aller Schweizer Aktien. Ziemlich genau die Hälfte des Immobilienvermögens ist dabei in privatem Wohneigentum gebunden wie Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentum. Mehrfamilienhäuser machen einen Viertel des Immobilienwertes aus; den Rest teilen sich kommerzielle Liegenschaften wie Büro-, Verkaufs- oder Industrie-/Logistikgebäude.

Indirekt Anlegen im Fokus

Nur gerade 8,2% des Schweizer Immobilienvermögens befinden sich in der Hand von institutionellen Investoren. Mit anderen Worten: Die grosse Mehrheit der Immobilien in der Schweiz befindet sich im Besitz von Privatpersonen oder Unternehmen. Die bedeutendsten institutionellen Immobilienbesitzer sind Pensionskassen – mit einem direkten Immobilienvermögen von rund 60 Mrd Fr. –, gefolgt von Versicherungen, Immobilienfonds, kotierten Immobilien-Aktiengesellschaften sowie Immobilien-Anlagestiftungen.

Vor dem Hintergrund der hohen Ansprüche an direkte Immobilieninvestitionen geraten indirekte Immobilienanlagen zunehmend in den Fokus der Anleger. Dabei handelt es sich um die Investition in Immobilienfonds, -aktien oder -anlagestiftungen. Immobilien-Anlagestiftungen in der Schweiz weisen Renditen in der Nähe der zugrunde liegenden Liegenschaften auf. D.h., die Wertentwicklung ist über die Zeit vergleichsweise konstant. Allerdings sind Schweizer Immobilien-Anlagestiftungen nur für steuerbegünstigte Pensionskassen, Freizügigkeitsguthaben sowie Vorsorgeguthaben der Säule 3a zugänglich. Schweizerische Immobilienfonds sind durch den Börsenhandel etwas volatiler und verfügen in der Regel über eine Abweichung gegenüber dem Immobilienwert – das Agio. An der Schweizer Börse SIX sind heute 18 Immobilienfonds mit einem Marktwert von 17,7 Mrd Fr. kotiert. Die letzte Kotierung eines Schweizer Immobilienfonds wurde vor rund einer Woche mit dem Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus durchgeführt. Langfristig die höchsten Renditen – aber auch die grössten Risiken – weisen Engagements in Schweizer Immobilienaktien auf.

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Die Nachfrage nach den klassischen diversifizierten Schweizer Immobilienanlagevehikeln wird weiterhin hoch bleiben. Gleichwohl ist in den letzten Jahren ein gewisser Trend hin zu einer Spezialisierung festzustellen. Bis anhin wurden Themen wie Seniorenimmobilien, Wohnen mit Services, B-Liegenschaften oder internationale Immobilienanlagen adressiert. Für den Beginn des nächsten Jahres ist die Lancierung des ersten Schweizer Immobilienfonds für qualifizierte Investoren geplant, der auf nachhaltige und energieeffiziente Gebäude fokussiert ist. Das Potenzial am Schweizer Immobilienmarkt ist sehr gross, sodass in den kommenden Jahren mit weiteren spezialisierten oder diversifizierten Immobilienanlageprodukten gerechnet werden kann.